-Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан урт хугацааны зээлийг Америкт моргэйж, Европт ипотек гэж нэрлээд заншчихсан юм байна лээ. Нэг зүйлийг өөр өөрөөр нэрлээд байна гэж ойлгож болно. Зарим эд зүйлийг нутаг нутагт өөр өөрөөр нэрлэдэггэй адил. Урт нэр томьёо хэрэглэх түвөгтэй, аль сурснаараа яриад байгаа хэрэг. Буруу юм байхгүй гэж бодож байна.

 

-Хууль гэхээсээ илүү энэ тогтолцоо яагаад хэрэгтэй вэ гэдгийг товчхон тайлбарлах гээд үзье. Манай иргэд он удаан жил ажиллаж байж бараг л тэтгэвэрт гарах дөхөхөөрөө орон сууцтай болдог. Зарим нь насаараа орон сууцмөрөөдсөөрамьдралааөнгөрүүлэх жишээтэй. Тэгвэл бусад улс оронд үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан урт хугацааны зээлийг иргэддээ өгөөд л ахуй амьдралын асуудлыг хэрэгтэй цаг үед нь шийдчихдэг тогтолцоонд өнгөрсөн зууны эхэн үеэс шилжиж эхэлжээ.

 

Хууль сая батлагдсан болохоос биш манайд ч бас тийм шинэ содон зүйл биш л дээ. Урт хугацааны зээлээр орон сууцтай болох асуудал Азийн хөгжлийн банкны санхүүжилтээр 2003 оноос эхэлсэн. Миний л мэдэхийн хуулийг боловсруулах ажил 2006 онд явж л байсан. Их ч судалж, их ч маргаан хэлэлцүүлгээр орсондоо. Тийм удаан боловсруулагдсан хууль гайгүйхэн шиг л болж гарах ёстой. Нэгэнт батлагдсанаас хойш амьдрал дээр хэрэгжүүлж үзэх л үлдэж дээ.

 

2006 онд "40 000 айлын орон сууц" хөтөлбөр батлагдсантай холбогдон Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци байгуулагдаж, миний бие анхны гүйцэтгэх захирлаар нь ажиллаж байлаа. Мөн тэр онд арилжааны Бнкууд нийлэн Монголын Ипотекийн Корпорацийг байгуулсан. Тус зах зээл дээр олон өрсөлдөгч байх тусам сайн ажиллаж, бие биенийхээ алдаа оноог засаж, ололттой талыг дэмжиж ажилласнаар орон .сууцанд орох олон хүмүүст сайн сонголт бий болгох боломжтой юм.

 

Хууль батлагдсан нь эрх зүйн боломжийг тодорхой хэмжээгээр нээжөглөө. Харин бүрэн боломжтой гэж хэлж чадахгүй. Учир нь аливаа хуулийг хэрэгжүүлэхэд түүнийг хэрэгжүүлэх механизм хамгийн чухал байдаг. Тухайлбал, Хоршооны тухай хууль байна. Механизмыг нь сайтар бүрдүүлээгүй учраас дампуурахад хүрсэн шүү дээ. Гэхдээ хуультай болж байгаа нь чухал. Тухайлбал, Ипотекийн хөрөнгийн эх үүсвэр гаднаас орж ирэх боломжтой болж байна. Төрийн оролцоо бодлогын түвшинд сайжрах ёстой.

 

Засгийн газраас ард иргэдийнхээ орлогыг нэмэгдүүлэх чиглэлээр өнгөрсөн хэдэн жил багагүй ажилласан гэж би үздэг. Ингэснээр иргэдийн орлого нэмэгдэж, барилгын эрэлт ихэссэн. Үүнээс үүдэн хэн дуртай нь орон сууц бариад эхэлсэн шүү дээ. 500 тэрбум төгрөгийн зээл барилгын салбарт өгсөн гэсэн мэдээ бий. Орон сууцны зээл нь лав 200 тэрбумаас хэтрээгүй байх, иргэдийн урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг 130 аад тэрбум гэж сонссон юм байна. Тэгэхээр 170-аад тэрбум төгрөг барилгын компаниудад сох дутаад дээр нь иргэдийн урьдчилгаа, банкны зээлээ залгиад дууссан ч юм байхгүй агаарт өлгөгдөж орхисон байгаа биз.

 

Би анх Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн ажлыг аваад энэ талаар ярилцлага өгөхдөө "Эрэлт нийлүүлэлтийг тэнцүүлж явахгүй бол хямрал нүүрлэх аюултай" гэж хэлж байсан. Бодлого гэдэг зүйл л хаа хаанаа дутагдаад байна. Хот байгуулалт талаас нь ярих ч юм биш. Yep ус битгий хэл, гадаргуугын усанд автдаг, нар салхи нь хаагдсан, зогсоолын талбай, ногоон байгууламжгүй, дэд бүтэц, шугам сүлжээний ашиглалтын байдал нь жил ирэх тусам хүндрэлтэй болж байгаа гэх мэт асуудлыг хараад гэж сэтгэл өвдөх юм.

 

Бид Орон сууцны санхүүжилт болон Ипотекийн байгууллагуудтай хамтарч ажиллана. Ипотекийн корпораци хоёр дахь, Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци анхдагч зах зээл дээр ажиллаж байна. Тухайн жилд хэчнээн хэмжээний орон сууцыг худалдан авах бодит хэрэгцээ байна гэдгийг хамтран тооцох ёстой. Хүсэл бол олон шүү дээ. Худалдан авах чадвар өөр. Дээр нь банк хичнээн хэмжээний зээл өгөх боломжтой гэдгийг нэгтгэн дүгнэж байж орон сууцны тоог гаргахын зэрэгцээ бодит үнийг тооцох ёстой.

 

Манай гол зорилго моргэйж тогтолцооны салшгүй нэг хэсэг болсон Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын үйл ажиллагааг хөгжүүлэх явдал юм. Өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн зуучийн компаниуд иргэдэд орон сууц зараад л хувиа аваад баяртай гэдэг. Уг нь тухайн орон сууцны газрын зөвшөөрөл, инженерийн шугам сүлжээ найдвартай байна уу, орчин тойронд нь сургууль цэцэрлэг байна үгүй юу гэдэг асуудлыг судалсны үндсэн дээр бодит байдалд нийцсэн үнэлгээтэй орон сууцыг бусдад зарж борлуулах ёстой. Стандарт моргэйж хэмээх бүтээгдэхүүнүүний шошго болох барьцаалбар үйлдэх асуудал байна. Моргэйж даатгал, хөрөнгийн эрхийн баталгаажуулалт хийх шаардлагатай гээд л олон ажил бий. Хуулийг хэлэлцэж байхад олон санал шүүмжлэл хэлсэн. Одоо бол хэрэгжүүлэхийн төлөө явах нь чухал шүү дээ.

 

-Банкууд бэлэн байгаа мөнгөө урт хугацаагаар 10, 20. 30 жилээр зээлдүүллээ. Хөрөнгө мөнгө гэдэг хэмжээтэй. Дараагийн хүн зээл авахийн тулд хүлээх шаардлагатай болно оо доо. Дараагийн зээлийн эх үүсвэрийг бүрдүүлэхийн тулд одоо ашиглагдахгүй байгаа санхүүгийн эх үүсвэрийг ирээдүйд орж ирэх мөнгөний урсгал, энэ урсгал орж ирэх хугацаа, хүүгийн ашгаар сонирхлыг нь татан төвлөрүүлэх ажиллагааг хоердогч зах зээлд ажиллана гэж хэлээд байгаа юм.

 

-Бид бол аль аль зах зээл дээр ажиллах бодолтой байгаа. Эхлээд анхдагч моргэйжүүдийг гаргаад дараа нь олон улсын санхүүпшн байгууллага болон моргэйжийн банкуудтай холбоо харилцаа тогтоогоод багцаа худалдана. Дотооддоо ч худалдаж болно. Стандарт моргэйж Монголд гарч ирээгүй байна гэж хэлж болно. Өнөөдөр манай банкууд урт хугацааны зээл олгож байгаа ч гадаадын хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татсан эрсдэлгүй зээл мөн үү гэдэг дээр мэргэжилтнүүд маргадаг. Эрсдэлгүй гэдэг нь ямар нэг маргаангүй байх ёстой. Гэтэл энэ маргаан манайд үнэлгээнээс эхэлдэг. Тухайн орон сууцыг зарж борлуулах учраас л үнэлгээ хийдэг. 50 сая төгрөгийн орон сууцны 30 хувь буюу 15 сая төгрөгийг иргэн төлжээ гэж бодъё. Үлдсэн 35 сая төгрөгийг 10 жилийн хугацаатай төлнө. Ингээд иргэн зээлээ төлөөд явж байгаад тав дахь жилээс санхүүгийн бэрхшээлтэй тулгарч төлж чадахгүйд хүрчээ. Энэ хугацаанд орон сууцныхаа үнээс дахиад 10 саяыг нь төлж амжжээ.

 

Тэгвэл энэ тохиолдолд тухайн орон сууцны үнийн 50 хувь нь иргэнийх, үлдсэн 50 хувь нь банкных болсон байна. Орон сууцаа зарж борлуулаад үлдсэн 25 сая төгрөгөө төлж таарна. Банк хурдан зарахын тулд эхлээд мөнөөх байрыг 50 саяар дуудна! Хүн сонирхохгүй бол 80 хувийн үнэлгээгээр, дахиад борлогдохгүй бол 50 хувиар гэх маягаар үнэлсээр банк өөрийн 25 сая төгрөгөө авна. Тэгвэл иргэний гаргасан 25 сая төгрөгийг яах вэ. Банк төлөхгүй нь мэдээж учраас иргэн шүүхэд хандаж л таарна. Дүгнэлт нь юу вэ. Нэгдүгээрт, зарагдахгүй байгаа бол 50 сая төгрөгний үнэтэй байр биш байсан байж таарна. 5, 10, 15 жилийн дараа ямар үнэлгээтэй байж болохыг гаргаагүй байна гэсэн үг. Эндээс харахад үнэлгээг зохих ёсоор хийгээгүйгээс энэ харилцаанд оролцогсод тэдгээрийн хэн нэг нь хохирч үлдэх боломж харагдаж байгаа бөгөөд эрхээ хамгаалуулахын тулд шүүхэд яагаад хандахгүй байна гэж.

 

Хоёрдугаарт, Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын оролцооны тухай хуульд ороогүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн зуучийн компани иргэнд хамгийн сайн сонголттой орон сууц олж өгөх ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд хамгийн сайн барилгуудыг борлуулах учраас муу барилга хоцроод зах зээлийн жамаараа устах, нөгөө талаар сайн нь хөгждөг. Өнөөдөр үерийн бүс дээр барилга босгочихсон л байна. Үүнээс үүдэн гарах зардал алдагдлыг хэн хариуцах вэ. Эдгээр асуудлыг зохицуулснаар иргэд буруу сонголт хийгээд түүнээсээ болж, шүүхэд хандах асуудал алга болох юм.

-Миний бие Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн захирал байхдаа иргэдэд орон сууцны урт хугацааны зээлийн талаар ойлголт өгөх чиглэлээр багагүй ажилласан. Өөрийн туршлагаас харахад нийгэм даяараа ойлголт маш сайтай болсон байдаг. Харамсалтай нь үр дүнгийг нь хүртэх талаар итгэл буурсан байгаа болов уу.

 

-Даатгалын тухай хуулиараа зохицуулагдаад явах биз дээ. Дээр нь Ипотекийн бащ хуулийн бүрэлдэхүүнд Моргэйж даатгалын тухай хууль байх ёстой.

 

-Урьдчилгаа заавал авна. Энэ бол хууль. Гэхдээ тухайн хүний зээлийн түүх сайн байгаа нөхцөлд урьдчилгаа авдаггүй явдал бий. Саяын Америкаас эхлэлтэй моргэйжийн хямрал урьдчилгаа аваагүйтэй холбоотой гэж тайлбарлаж байгаа. Моргэйж систем бол муу биш. Урьдчилгаагүй зээл өгөхөөр иргэний хариуцлага хүлээх байдал сулраад ирдэг талтай. Тухайлбал, жаахан хүндрэлтэй тулгарангуут хаяад яваад өгч байна. Тэгвэл хүн өөрийн мөнгөө хэзээ ч хаяхгүй.

 

-Эдийн засгийн асар их ач холбогдолтой. Моргэйж бол та ажлаа л сайн хийж, цалин хөлсөө нэмэгдүүлж ажилла, тэгвэл орон сууцтай санаа амар амьдарна гэсэн үг. Улс орны хөгжилд томоохон түлхэц болох үндэс байгаа. Тухайн иргэн байнгын ажилтай байж зээлээ төлнө. Иргэд ажил хөдөлмөр эрхэлж зээлд хамрагдахыг хүснэ шүү дээ.

 

-Өртэй, зээлтэй бол амьдрал дээшлэхгүй гэж ярьдаг. Иргэн Дорж 10 сая төгрөгийн үнэтэй байрыг 10 жилийн хугацаатай авчээ гэж бодъё. 10 жилийн дараа энэ мөнгө 20 сая төгрөг болно. Гэтэл Дорж нэг дахин нугалж төлөх нь байна гээд л унана шүү дээ. Тэгвэл 10 сая төгрөг бол өнөөдрийн мөнгө. Хүүд төрсөн 10-аад сая төгрөг нь 10 жилийн дараах мөнгө гэдгийг бодох ёстой. 10 жилийн дараах мөнгийг өнөөдрийн мөнгө рүү шилжүүлбэл 12-13 сая төгрөг л болно. Мөнгөний цаг хугацааны мөнгөний үнэ цэнийг ойлгох ёстой. Дээр нь Дорж 10 жилийн хугацаанд орон сууцанд сэтгэл амар амьдарна даа. Энэ бол маш их зүйл.

 

-Улс орон бүр өөр өөрийн онцлогтой шүү дээ. Америк загварыг шууд хуулах бус өөрийн нөхцөл боломжоор шийдэх ёстой. Ганцхан энгийн жишээ хэлье. Америк, Англид ажиллаж сурч байсан манай найз нар тэнд гэр бүлийн гишүүдийн тоогоор өрөөтэй байх ёстой гэж ярьдаг. Эрэгтэй эмэгтэй хүүхдүүд тусдаа өрөөтэй байх ёстой байдаг юм байна.

 

Манайд ямар билээ. Харьцуулаад үз дээ. Өнөөдөр монгол залуу гэр бүл арайхийж нэг өрөө байрыг 10 жилийн хугацаатай зээлээр авлаа гэж бодьё. Удалгүй мөнөөх айл бүл нэмж, доод тал нь хоёр хүүхэдтэй болно. Гэтэл нэг өрөө умгар өрөөндөө 10 жил амьдрах хэрэгтэй болно биз дээ. Хуулиараа 10 жилийн хугацаанд байрны зээлээ төлөхөөр гэрээ хийчихсэн байдаг. Тэгэхээр иргэд сонголтоо ажил амьдралын ирээдүйн төлөвлөлттэйгээ зохицуулан моргэйжид хамрагдах ёстой. Хүн бүр өөрийн ирээдүйн гэр бүл төлөвлөлтөө сайн бодож хийх ёстой. Хууль гэхээсээ энд хуулийг хэрэгжүүлдэг тогтолцоо нь өөрөө иймэрхүү асуудлыг зохицуулдаг байх хэрэгтэй.

 

-Барилгын үнэ өндөр байх ёстой. Үнэ хэтэрхий бага бол тухайн барилгыг олон улсын стандартад нийцсэн тоноглолоор барьж чадах уу. Манайхан өнөөдөр хямд орон сууц барих үүднээс Хятадаас хамгийн хямд төсөр материалыг оруулж ирээд л нэг барилга сүндэрлүүлж хаяад байна. Түүнийг нь иргэд хамгийн хямд нь гэж сонгоод будаг нь ханхалсан байрандаа орж хоёр, гурав хонуут тарыг нь таньж эхэлнэ. Өнөөгийн манай барилгын салбарын байдал ийм л байна. 

 

Барилгад стандартыг хатуу тавих ёстой. Тансаг зэрэглэлийн мөн бага, дунд орлоготой иргэдэд зориулсан орон сууцууд барих хэрэгтэй. Хямд орон сууц барьж болно. Гагцхүү энэ тохиолдолд газар нь үнэгүй, шугам сүлжээгий нь төрөөс шийдсэн, ашиг авахгүй тохиолдолд стандартын хэмжээний чанартай, хямд орон сууцууд босгох боломжтой.

 

“Бизнес ба Хөгжил” сэтгүүлийн 2009 оны №07, 08 /36, 37/-с авав