Зээлдэгчийн боловсрол /№2/
Barilga
2019-11-05
Орон сууцны ашиглалтын зардлууд. Орон сууц ашиглах явцад цахилгаан, ус, хий, засвар үйлчилгээний зардлууд гардаг. Анх удаа орон сууц худалдан авч буй иргэд ихэвчлэн хөрөнгө, цаг хугацааны хувьд орон сууц худалдан авах нь ямар их зардалтай болохыг нь гайхдаг. Гэхдээ ашиглалтын зардал нь улирлын чанартай хэлбэлзэлтэй байдаг ба тухайлбал, хүйтний улиралд дулааны төлбөрөөс шалтгаалж зардал ихээхэн нэмэгддэг. Түүнчлэн орон сууцны засвар, үйлчилгээ нь зарим тохиолдолд төлөвлөөгүй зардлыг бий болгодог. Энэ нь чухал шаардлагатай үед хэрэглэх тодорхой мөнгөн хөрөнгийн нөөцийг гар дээрээ бэлэн байлгах шаардлагыг бий болгож байгаа юм. Орон сууц худалдан авахтай холбоотой гарах таны өрхийн төсөв болон зардлын төрлүүдийг аль алиныг нь ерөнхийд нь авч үзлээ. Гэхдээ орон сууц худалдан авахаар хайхын өмнө ямар үнэтэй орон сууц худалдан авч чадах эсэх талаараа тодорхой ойлголттой болсон байх нь чухал.
Та ямар үнэтэй орон сууц худалдан авч чадах вэ?
Хүн өөрийн жилийн нийт орлогыг хоёр хагас дахин нэмэгдүүлсэнтэй л тэнцэх хэмжээний үнэ бүхий орон сууцыг худалдан авах чадвартай гэсэн бичигдээгүй хууль тухайлбал АНУ-д үйлчилдэг байна. Хэрэв та орон сууцаа хэн нэгэн хүнтэй /эцэг, эх, гэргий болон нөхөр, ах, эгч, насанд хүрсэн хүүхэд болон хамтран амьдрагч, хамтрагч/ хамтран худалдан авах гэж байгаа бол мөн тэдний жилийн нийт орлогыг өөрийнх дээрээ нэмж өрхийн нийт орлогыг тооцон ямар үнэтэй орон сууц худалдан авахаа шийдэх хэрэгтэй. Таны хамтран зээлдэгч тань зээл төлөх үүргийг тантай нэгэн адил хүлээх ёстой. Хэрэв танай өрх /эсхүл таны болон хамтран зээлдэгчийн/-ийн жилийн нийт орлого 15 сая төгрөг бол таны худалдан авах орон сууцны үнэ 38 сая төгрөгөөс хэтрэхээгүй байх ёстой байх нь. Гэхдээ энэ нь зөвхөн өнгөцхөн, ойролцоогоор тооцох аргачлал юм. Харин таны орон сууц худалдан авах чадвар дараах хоёр зүйлээс гол нь хамаарах болно. Үүнд:
- Орон сууц худалдан авахад таны өөрөөс гаргах урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ
- Банкнаас танд өгөх зээлийн хэмжээ
Эхний ээлжинд таны өөрөөс гаргах орон сууцны урьдчилгаа төлберийн боломжийн талаар авч үзээд, дараа нь зээл олгогч байгууллагын орон сууцны зээлийн журмын талаар авч үзье.
Орон сууцны урьдчилгаа төлбөр
Хэрэв та анх удаа орон сууц худалдан авах гэж байгаа бол түүний урьдчилгаа телбөрт өгч чадах бэлэн байгаа мөнгө, мөн авч чадах зээлийн хэмжээ болон орон сууц худалдан авахтай холбогдон гарах эхний ээлжийн зардлыг төлөх чадвар тань худалдан авах орон сууцны үнийг тэр хэмжээгээр хязгаарлаж байдаг. Таны хуримтлуулсан хадгаламж тань санхүүжилтийн үндсэн эх үүсвэр болно. Хэрэв та хангалттай мөнгө хуримтлуулж амжаагүй байгаа бол орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт зориулж орлогоосоо тогтмол хугацаанд тодорхой хэмжээний мөнгийг цааш нь хийж хадгалж байх хэрэгтэй болно.
Дараах жишээ танд урьдчилгаа төлбөрөө тооцоход тусална. Таны гаргах урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээнд үндэслэн хичнээн хэмжээний зээл авч чадахыг тань тодорхойлдог. Үүнийг харуулбал:
45,000,000 - орон сууцны үнэ
13,500,000 - 30%-ийн урьдчилгаа төлбөр
31,500,000 - орон сууцны зээлийн хэмжээ
20,000,000 - орон сууцны үнэ
6,000,000 - 30%-ийн урьдчилгаа төлбөр
14,000,000 - орон сууцны зээлийн хэмжээ
Таны зээлдэх чадвар
Урьдчилгаа төлбөрөөс гадна орон сууцны үнийг хязгаарлах нэг чухал хүчин зүйл нь тухайн иргэн болон өрх хичнээн хэмжээний зээлийг авч чадах эсэх буюу зээлдэх чадвар юм. Орон сууцны зээл авахаар өргөдөл гаргах үед зээл олгогч байгууллагууд олгох зээлийнхээ хэмжээг тогтоохын тулд юуны түрүүнд дараах хоёр хүчин зүйлийг хардаг. Үүнд:
- Таны орлого
- Таны одоогийн өр төлбөр
Зээлдэгчийг шалгах аргачлал
Зээл олгогч байгууллага таныг хичнээн хэмжээний зээл авч чадахыг тодорхойлохын тулд дараах хоёр аргачлалыг гол төлев ашигладаг. Үүнд:
- Таны орон сууцны cap бүрийн зардал /зээлийн төлбөр, СӨХ-ийн төлбөр, даатгал г.м/ нь таны сарын нийт орлогын 28%-иас хэтрэхээргүй байна.
- Таны орон сууцны cap бүрийн зардал дээр бусад өр телберийг нэмэхэд таны сарын нийт орлогын 36%-иас хэтрэхээргүй байна.
Зээл олгогчид ихэвчлэн өрхийн орлогын ойролцоогоор дөрөвний нэг /28%/-ээс ихгүй хувь нь орон сууцны зардалд, гуравны нэг /36%/-ээс ихгүй хувь нь орон сууцны болон бусад өр төлбөрт зарцуулагдахаар байвал зохимжтой гэж үздэг байна. Хэрэв энэхүү харьцаа хангагдаж байвал тухайн зээлдэгч авсан зээлээ ямар нэгэн хүндрэлгүйгээр төлөх боломжтой, зээлийн эрсдэл бага гэж тооцоолдог.
Орон сууцны зээл авахаар очих үед тань зээл олгогч байгууллага таны орлого, өр төлбер, худалдан авах гэж буй орон сууц, түүний үнэ, таны урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ болон бусад зардлыг зээлийнхээ хүүтэй уялдуулан энэ орон сууцыг худалдан авахад шаардлагатай зээлээ авах чадвартай байгаа эсэхийг тань маш хурдан тооцоолон хэлээд өгнө. Гэхдээ зээл авах чадварыг тань шалгажтодорхойлжбайнагэдэгмаань зээл авах үйл ажиллагааны зөвхөн эхний л алхам гэдгийг санаарай. Энэхүү шалгах үйл ажиллагаа нь таны өргөдпийг хүлээн аваад хэдий хэмжээний зээлийг батлах боломжтой болохыг тодорхойлж байна гэсэн үг юм.
Өөрийгөө урьдчилан шалгах
Мэдээж, юуны өмнө хэдий хэмжээний зээл авах боломжтойгоо мэдэж байж өөрийн худалдан авах чадварт тохирох орон сууцыг хайх нь ойлгомжтой. Иймд худалданавахорон сууцаа эрж хайхын емнө зээл олгогч байгууллагаар урьдчилан шалгуулж болохоос гадна хичнээн хэмжээний зээл авч болохыг өрхийнхөө жилийн нийт орлогынхоо хэмжээнд үндэслэн доорхи хүснэгтийг /10 жилийн тогтмол хүүтэй байхаар тооцсон/ ашиглан ойролцоогоор тооцож болох юм.
Хэдий хэмжээний зээл авч чадах вэ?
Дараах хүснэгтийг өрхийн жилийн болон сарын орлого, орон сууцны зээлийн хүүгээс хамааруулан 10 жилийн хугацаатай хэдэн тегрөгийн зээл авч болохыг тооцоолоход ашиглах боломжтой. Гэхдээ энэхүү тооцоонд өрхийн тань одоогийн өр төлбөрийг оруулаагүй гэдгийг анхаарна уу. Хэрэв та өр төлбөртэй байгаа бол таны авах зээлийн хэмжээ тодорхой хэмжээгээр буурах болно. Зээлийн cap бүрийн төлбөрийг таны сарын нийт орлогын 20-35%-ийг эзлэхээр тооцсон болно.
| Зээлийн хэмжээ (төг) |
Зээлийн хүү
|
||||||||||
|
10%
|
11%
|
12%
|
13%
|
14%
|
15%
|
16%
|
17%
|
18%
|
19%
|
20%
|
|
|
1,000,000
|
13,215
|
13,775
|
14,347
|
14,931
|
15,527
|
16,133
|
16,751
|
17,380
|
18,019
|
18,667
|
19,326
|
|
2,000,000
|
26,430
|
27,550
|
28,694
|
29,862
|
31,053
|
32,267
|
33,503
|
34,760
|
36,037
|
37,334
|
38,651
|
|
3,000,000
|
39,645
|
41,325
|
43,041
|
44,793
|
46,580
|
48,400
|
50,254
|
52,139
|
54,056
|
56,002
|
57,977
|
|
4,000,000
|
52,860
|
55,100
|
57,388
|
59,724
|
62,107
|
64,534
|
67,005
|
69,519
|
72,074
|
74,669
|
77,302
|
|
5,000,000
|
66,075
|
68,875
|
71,735
|
74,655
|
77,633
|
80,667
|
83,757
|
86,899
|
90,093
|
93,336
|
96,628
|
|
6,000,000
|
79,290
|
82,650
|
86,083
|
89,586
|
93,160
|
96,801
|
100,508
|
104,279
|
108,111
|
112,003
|
115,953
|
|
7,000,000
|
92,506
|
96,425
|
100,430
|
104,518
|
108,687
|
112,934
|
117,259
|
121,658
|
126,130
|
130,671
|
135,279
|
|
8,000,000
|
105,721
|
110,200
|
114,777
|
119,449
|
124,213
|
129,068
|
134,010
|
139,038
|
144,148
|
149,338
|
154,605
|
|
9,000,000
|
118,936
|
123,975
|
129,124
|
134,380
|
139,740
|
145,201
|
150,762
|
156,418
|
162,167
|
168,005
|
173,930
|
|
10,000,000
|
132,151
|
137,750
|
143,471
|
149,311
|
155,266
|
161,335
|
167,513
|
173,798
|
180,185
|
186,672
|
193,256
|
|
11,000,000
|
145,366
|
151,525
|
157,818
|
164,242
|
170,793
|
177,468
|
184,264
|
191,177
|
198,204
|
205,340
|
212,581
|
|
12,000,000
|
158,581
|
165,300
|
172,165
|
179,173
|
186,320
|
193,602
|
201,016
|
208,557
|
216,222
|
224,007
|
231,907
|
|
13,000,000
|
171,796
|
179,075
|
186,512
|
194,104
|
201,846
|
209,735
|
217,767
|
225,937
|
234,241
|
242,674
|
251,232
|
|
14,000,000
|
185,011
|
192,850
|
200,859
|
209,035
|
217,373
|
225,869
|
234,518
|
243,317
|
252,259
|
261,341
|
270,558
|
|
15,000,000
|
198,226
|
206,625
|
215,206
|
223,966
|
232,900
|
242,002
|
251,270
|
260,696
|
270,278
|
280,009
|
289,884
|
|
16 | |||||||||||