Үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлага
Barilga
2019-11-05
Энэ бичлэгийн санаа нэлээн дээр зурагтаар Эрүүл мэндийн сайд н.Ламбаагийн яриаг сонсож байхад төрсөн юм. Тэрээр Нисэхэд баригдаж байгаа шинэ цэнгэлдэх хүрээлэнгийн барилгын ажлын явцын тухай ярьж байхдаа тус цэнгэлдэхийн удирдлагын багийг гадаадад сургаж байгаа тухай сонирхолтой зүйл хэлсэн нь манайдаа шинэлэг үзэгдэл байлаа.
Логикоороо бол энэ бичлэгийн түрүүнд investment буюу хөрөнгө оруулалт, дараа нь property development буюу хөгжүүлэлтийн тухай бичих хэрэгтэй байсан байх. Эсвэл бүр үл хөдлөх хөрөнгө гэж чухам юу юм, яагаад зарим нь immovable property гэж байхад зарим нь real estate гээд, зарим нь зүгээр property гэдэг вэ гэхчлэн эхлэх хэрэгтэй байсан байж ч магад. Гэвч... юм бүхнийг заавал уялдаа холбоотойгоор авч үзэх шаардлагагүй гэж үзээд санаснаараа эхлэхээр шийдсэн хэрэг.
Тухайлан Үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлага буюу манайхны ярьж заншсанаар менежментийн (property management) тухай яриагаа эхлэе.
Үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлага гэдэг нь нэг төрлийн бизнес юм. Энэ бол үйлчилгээ. Энэхүү үйлчилгээ нь монголын зах зээл дээр ашиг олох тусгай сегмент болоод удаагүй байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлагыг хэрэгжүүлэх сонирхол хэнд байх вэ?
Хамгийн нэгдүгээрт - томоохон бие даасан объектын эзэд. Тэднийг дотор нь хоёр ангилж болно. Эхнийх нь өөрийн томоохон барилга объекттой компаниуд. Тэд өөрсдийн охин компанийг байгуулах замаар үл хөдлөх хөрөнгөө удирддаг. Бодь группын "Бодь цамхаг" ХХК, Эм-Cи-Эс группын "Шангрила-УБ" ХХК, Ньюком группын "Ньюком проперти" ХХК гэх мэт. Гэхдээ эдгээр компаниуд удирдлагыг бүрэн утгаар нь хэрэгжүүлдэг нь эсэх нь тодорхойгүй.
Нөгөө нь өөрийн барилга, объекттой боловч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр ажиллах туршлага, цаг хугацааны боломжгүй боловч хөрөнгөө үр ашигтай ашиглах сонирхолтой томоохон эзэд. Тэднээс гадна үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлагыг ирээдүйтэй бизнес гэж үздэг зуучлалын болон барилгын компаниуд байж болно.
Тэгвэл Үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлагыг хэрэгжүүлэгч компаниуд чухам ямар үйл ажиллагаа явуулдаг вэ?
Тэргүүн ээлжинд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг хадгалах, улмаар өсгөх зорилготой байх учиртай.
Үүний тулд:
- Санхүүгийн удирдлагыг хэрэгжүүлнэ.
- Үнийн бодлогыг боловсруулж, төлөвлөлт (стратеги, маркетинг) хийнэ.
- Зах зээлд эзлэх байр сууриа тодорхойлно.
- Даатгалын программыг боловсруулж, эрсдэлийн үнэлгээ хийнэ.
- Сайжруулах, ашиглалтын чиглэлийг өөрчилж, шинэчлэх боломжийг судална.
- Түрээслэгчдийг зөв олж сонгон, тэдний ажиллах нөхцөлийг хангана.
- Дотоод хяналт тавьж, түрээслэгчид, харилцагчид, ажиллагсдын хоорондын харилцааг зохицуулж, хууль эрхзүйн дэмжлэг туслалцаа үзүүлнэ.
- Зах зээлийн судалгаа шинжилгээг тогтмол хийж, ирээдүйн төлөв байдлыг тодорхойлно.
- Ашиглалтыг бүрэн хариуцаж, ашиглалтын зардлын төсөв зохиох, инженер техникийн системүүдийн хэвийн ажиллагааг хангах, авто зогсоол, хоолны газар, засвар үйлчилгээ, угаалга цэвэрлэгээ, харуул хамгаалалтаар хангах зэрэг ажлуудыг гүйцэтгэнэ.
Удирдлагын объект нь байшин барилга, түүнд хамаарах газар, тоног төхөөрөмж гэх мэт тухайн барилгатай холбоотой бүх хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгө байна. Удирдлагын компани ихэвчлэн төсөл төлөвлөгөө боловсруулдаг хэдэн менежертэй байх бөгөөд үйлчилгээний бүх ажилдаа гадны гүйцэтгэгчдийг хөлсөлдөг. Жишээ нь, Шангрила-УБ компани Сentral Tower-н цэвэрлэгээний ажлыг OfficeNet компаниар хийлгэдэг. Дохиолол, хамгаалалтын үйлчилгээг бараг бүгдээрээ гаднаас авдаг байх жишээтэй.
Барилга барихаас өмнө зураг төслийн шатанд удирдлагын багийг хөлсөлж, ашиглалтын явцад учирч болох бүх хүндрэлийг тооцож төслөө боловсруулдаг компани ч бий. Ингэж чадаагүйгээс эрсдэлд орсон төслийн жишээ нь Grand Plaza. Жигүүр Гранд групп өөрийн Grand Plaza оффис худалдааны төвөө барихдаа менежментийн алдаа гаргасан нь одоо ил болоод байна. Учир нь тэд хөрөнгө оруулалтаа зогсоохгүй байх зорилгоор оффис, худалдаа үйлчилгээнийхээ талбайг зарсан бөгөөд тухайн үед хөөстэй байсан зах зээл дээрээс өндөр үнээр өрөө талбай худалдаж авсан эзэд хямралын уршгаар эргэлтийн хөрөнгийн гачаалд орж, хоосон зай талбай их болсон явдал Grand plaza нээгдэхгүй байгаа шалтгаануудын нэг яах аргагүй мөн юм.
Түрээслэгчдийн цөм гэж байх ёстой. Цөм нь олны танил том брэндийн худалдаачид юмуу, зах зээл дээр танигдсан томоохон компаниудаас бүрдэх бөгөөд тэднийг дагаж жижигүүд нь ирдэг байх учиртай.
Sunday Plaza харьцангуй богино хугацаанд бүрэн үйл ажиллагаа явуулж эхэлсэн нь түрээслэгчдийн цөмийг бүрдүүлэх менежментийн зөв шийдлээс үүдэлтэй. Тэд Нарантуул захын (Нарантуул гэдэг нэр Монголд том брэнд гэдэгтэй маргах хүн гарахгүй байх) томоохон худалдаачдыг түрээсийн үнийн уян хатан бодлогоор татаж чадсанаар жижигүүд нь араас нь ирж, улмаар энэ худалдааны төв хямдхан гэдэг ойлголтыг хэрэглэгчдэд өгч, захруу зүглэх тэдний урсгалыг тодорхой хэмжээнд өөрчилж чадсан бөгөөд ирж буй сэрүүний улиралд хямд, тохилог газраар үйлчлүүлэх хүсэлтэй иргэдийн тоо өсөх нь лав. Энд нэг юмыг сануулж хэлэхэд би Sunday Plaza-г хямд гэж сурталчилж байгаа хэрэг биш, орчин үеийн тохилог худалдааны төв гэхэд харьцангуй хямд гэж хэлсэн санааг минь ойлгоорой. Гэхдээ гадаад, дотоод орчин, харуул хамгаалалт, түрээсийн үнэ, энээ тэрээ гээд яаж ч бодсон яг Нарантуултай ижил хямд байна гэж юу байх вэ, очоод үзнэ биз дээ.
Тэгвэл анхнаасаа үйл ажиллагааныхаа чиглэлийг зөв тодорхойлж чадалгүй, дахин дахин бүдэрч байгаа газрын нэг нь Модун компанийн Барилга мегастор гэж бодож байна. Анх Сансар мегастор нэртэй нээгдээд, түрээслэгчдийг татаж чадалгүй байсаар нэрээ өөрчлөн дахин зүтгэсэн ч амжилт олоогүй л байна. Худалдаа үйлчилгээний 1 метр квадрат талбайн түрээсийн үнэ 7700 төгрөг гэсэн гайхалтай хямд үнэ тогтоосон байхад шүү дээ. Тэгэхээр эднийх эхлээд түрээслэгчдийнхээ цөмийг бүрдүүлж чадаагүй, цаашилбал бүр барилга барихаасаа өмнө төлөвлөлтөө буруу хийсний илрэл болж байна. Зүй нь байршлынхаа онцлогийг харгалзан өөр чиглэлийг сонгох хэрэгтэй байж.
Барилгаа барьчихвал түрээслэгчид өөрсдөө гүйгээд хүрээд ирнэ гэж найдах нь алдаа гэдгийг эднийхэн баталсан гэхэд болно.
Барилга мегастортой ижил зовлонтой газрууд олон бий. Барилгын материалын худалдааны чиглэлээр гэвэл Тэх зах, "Хороолол" барилгын материалын зах байна. Эднээс миний бодлоор хөрөнгө оруулалтаа шийдэн, зоригтой хөдөлж чадвал занганаас хурдан гарах боломжтой нь "Хороолол" барилгын материалын зах юм. Байршил нь тэдэнд ийм боломж олгож байгаа хэрэг.
Гэвч байршил бүгдийг шийддэггүйн тод жишээ бол "Алтай" худалдааны төв. Хотын төвд УИД-ийн хажууд баригдсан нь түүнд нэмэр болохоос нэрмээс болсон гэлтэй. Уг нь том боломж байсан баймаар.
Дээрх жишээнүүдээс та бүхэн нэг зүйлийг анзаарсан байх. Эд бүгдээрээ маш их хоосон талбайтай нээгдсэн. Энэ нь л тэднээс түрээслэгчид нүүрээ буруулахад хангалттай байж. Түрээслэгчид реклам зар сурталчилгаанд илүү мөнгө зарахыг хүсдэггүй, өнөөдрөөс ашиг олохыг хүсдэг. Тиймээс хоосон газар очих дургүй байдаг нь ойлгомжтой. Нүдэнд ил ийм алдааг давтахгүйн тулд Grand Plaza нээлтээ хойшлуулсаар байгаа гэж бодож байна.
Бичлэгийн эхэнд дурдсан Үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлагын мэргэшсэн мэргэжилтнүүдийг бэлтгэх асуудал манайд үнэндээ байхгүй гэхэд болно. Томоохон компаниуд ч өөрсдийн хүнийг дотроосоо практик дээр сургадаг. Би буруу дуулаагүй бол Сэнтрал Тауэр-н удирдлагад Шангрила сүлжээний гадаад мэргэжилтэн ажилладаг гэсэн. Үнэн байх. Олон улсын А зэрэглэлийн оффис гэдгээрээ ч тэр үү, удирдлагын явуулж буй бодлогын үр дүн үү, аль нь ч байсан томоохон түрээслэгчид тийш хандах чигтэй болж.
Байрлаж буй оффисийн зэрэглэл, нэр хүнд гэдэг түрээслэгчдэд ямар нөлөөтэй болохыг Central Tower, Max Tower 2-н харьцуулсан цөөхөн жишээн дээр сонирхоё.
|
|
Central Tower
|
Max Tower
|
|
Үнэ=1 м2
|
Үндсэн үнэ 22$+сервис 5$= 27$+НөАТ. Ямар нэг хөнгөлөлт байхгүй
|
Үндсэн үнэ+сервис=18$+НөАТ Бүтэн жилээр төлбөрөө төлбөл НөАТ ороод 18$ болох боломжтой.
|
|
Түрээсийн төлбөрт орохгүй
|
Утас, интернет, ЦАХИЛГААН
|
Утас, интернет
|
|
Сервис
|
Өрөөний доторхи цэвэрлэгээ байхгүй. Түрээслэгчид өөрсдөө 1 м2 талбайг 1800 төгрөгөөр(сард) OfficeNet компаниар цэвэрлүүлдэг.
|
Цэвэрлэгээг бүрэн хариуцдаг.
|
Нэмэж хэлэхэд дулаан зогсоол Сентрал Тауэрт 8$ (24 цаг), Макс Тауэрт 5$ (24 цаг). Ийм үнийн зөрүү зарим түрээслэгчдэд нөлөөлдөггүй нь Сэнтрал Тауэрыг илүү сонирхож байгаагаас харагдана.
Менежментийн бодлогоор түрээслэгчдийг татахын сацуу хөрөнгө оруулалт хийж, зэрэглэлээ дээшлүүлэх нь ашиг орлогоо нэмэгдүүлэх нэг үндэс болж болохыг дээрх жишээ харуулж байна. Ингэж чадахгүй, бахь байдгаараа байсаар дуусаж буй газрууд Чандмань төв, Санкт-Петербург төв, Үйлдвэрчний Эвлэлийн байр, Сансарын үйлчилгээний төвүүд, Соёлын төв өргөөний өндөр оффис гээд олон бий.
Хоосон талбай харж суухаар мэргэжлийн хүмүүсийг хөлсөлж ажиллуул гэж хэлмээр. Тэдэнд төлөх хөлсөө ашиггүй ажиллах хугацааныхаа алдагдалтай харьцуулаад үзээрэй. Олдохгүй бол өөрийн хүнийг гадагш нь явуулж сурга гэж дахин хэлмээр байна.
Удирдлагын компани бие даан ажиллахад учирдаг том бэрхшээл нь хөрөнгийн эзэн гадны хүнд хөрөнгөө итгэж даатгаж чадах эсэх тухай юм. Мэдээж эрсдэлтэй, болгоомжилбол зохино. Гэрээ контрактаар зохицуулж болох ч одоохондоо эрх зүйн орчин нь арай л түүхий байна. Гэвч ирээдүй бий.