Монголбанк инфляцтай тэмцэх зорилгоор мөнгөний хатуу бодлого барьж буй. Энэ нь бизнес эрхлэгчид, хувийн хэвшлийнхний үйл ажиллагааг боогдуулж буй нь яах аргагүй үнэн. Бодлогын хүүгээ он гарсаар хоёр ч удаа өсгөсөн нь арилжааны банкуудыг зээлээ зогсоо гэх дохио болсон. Орон сууцны зээл хүртээмжгүй болсноос иргэдийн худалдан авах чадвар үгүй болж, улмаар байрны үнэ 30-40 хувь уначихаад байгаа.

Нөгөө талаас барилгын компаниуд ч зээл авч чадахгүй байгаагаас үйл ажиллагаагаа зогсооход хүрсэн гэх мэдээлэл байна. Банкууд яагаад зээлээ зогсоосон талаар ч цөөнгүй яриа дэлгэрээд буй. Тэд зээл олгох чадваргүй байгаа. Харин барилгынхан дампуурлын ирмэг дээр байна. Тиймээс Засгийн газар 200 тэрбум төгрөгөөр үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн багцыг худалдан авч, арилжааны банкуудыг мөнгөжүүлнэ гэсэн мэдээлэл ч байгаа. Энэ талаар Сангийн сайд С.Баярцогтоос тодруулах гэсэн боловч холбоо барьж чадсангүй. Юутай ч дээрх асуудлуудын талаар Монголбанкны Мөнгөний бодлого, судалгааны газрын захирал Д.Болдбаатар, Монголын барилгачдын холбооны ерөнхийлөгч М.Батбаатар нараас тодрууллаа.

М.Батбаатар: Зээл олгохгүй бол барилгын компаниуд ганц жилийн дотор л “чад“ болно

-Барилгын компаниудын санхүүжилт дутмаг байгаагаас үйл ажиллагаагаа зогсооход хүрч буй нь үнэн үү?
-Арилжааны банкууд орон сууцны чиглэлийн бүх зээлээ зогсоосон. Өөрөөр хэлбэл, иргэдэд олгодог үл хөдлөх хөрөнгийн зээлээс гадна барилгын компаниудад ч зээл олгохгүй байна. Гэтэл барилгын цөөнгүй компани барьж буй барилгаа барьцаалан зээл авчихсан байгаа. Тэр зээлийнх нь хүү явсаар байдаг, гэтэл санхүүжилтээс болоод барилгын ажил зогсч байна. Энэ байдлаараа үргэлжлэх юм бол ганц жилийн дотор л барилгын компаниуд “чад” болно. Тиймээс тэдэнд барилгын ажлаа гүйцээхэд дутагдсан зээлийг олгох, нэг бол өмнө нь авсан зээлийн хүүгийн төлөлтийг наад зах нь нэг жилийн хугацаатайгаар хойшлуулах хэрэгтэй юм.

-Монголын Барилгачдын холбоо, барилга угсралтын компаниудаас санхүүгийн эх үүсвэрийг шийдвэрлэх талаар Монгобанкинд хандсан байсан.
-Арилжааны банкууд өнгөрсөн хугацаанд иргэдэд болоод барилгын компаниудад олгосон нийт зээлээ нарийвчлан тодорхойлж, тэдгээрийг чанарын зэрэглэлд оруулах хэрэгтэй. Түүнчлэн барилгын компаниудын үйл ажиллагаанд үнэлэлт, дүгнэлт хийж, өндөр гүйцэтгэлтэй компаниудад дутагдах зээлийг арилжааны банкууд олгох шаардлагатай юм. Учир нь ихэнх барилгын ажилд иргэд, барилгын байгууллага хоёулаа оролцсон байгаа. Барилгын ажил ингээд зогсоход захиалгаа өгсөн иргэд ч хохирно шүү дээ. Тиймээс ийм асуудал гаргахгүйн тулд дээрх асуудлыг төр, засгийн бодлогын хүрээнд яаралтай шийдвэрлэх нь зүйтэй болов уу.

-Тэгээд энэ асуудлаар дорвитой зүйл хийж байна уу?
-Монголд ипотекийн хууль, үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээлийн хууль батлагдаагүй байгаа. Манай оронд үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх нь ирээдүйтэй юм. Иргэд банкнаас өндөр хүүтэй зээл аваад барилгын компаниудад өгдөг. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээл бий болсноор иргэд жилийн 4-5 хувийн хүүтэй урт хугацааны буюу 25-30 жилийн зээл авч болох юм. Энэ тохиолдолд орон сууцны борлуулалт ч хурдасна.

Арилжааны банкуудад ч ашигтай. Засгийн газар 200 тэрбум төгрөг гарган үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн багцыг худалдан авах замаар арилжааны банкуудыг мөнгөжүүлэх бодлоготой байгаа гэсэн яриа байна. Хэрэв Засгийн газар үнэхээр ийм алхам хийж, байдал тогтворжсон цагт гадаадын биржид үнэт цаасаа худалдаалбал энэ нь багагүй ашигтай байх юм.
 
Д.Болдбаатар: Барилгын компаниуд хэтэрхий шунаж байж борлуулалтаа алдсан

-Барилгын компаниуд Монголбанкинд санхүүжилтийн асуудлаа шийдвэрлүүлэх талаар хандсан гэсэн. Энэ тал дээр ямар нэгэн юм хийж байна уу?
-Засгийн газрын хуралдаан дээр энэ асуудлыг сөхөж ярьсан. Орон сууц барьцаалан зээл олгож буй арилжааны банкуудын үйл ажиллагааг цаашид эрсдэлд оруулахгүй байх талаар зохих арга хэмжээ авах, түүнчлэн энэ чиглэлийн бодит байдлыг Засгийн газарт танилцуулах зөвлөмжийг Засгийн газар Монголбанкинд гаргасан байгаа. Одоогоор хууль эрх зүйн орчин бүрдэх хүртэлх хугацаанд барилгын салбарын байдлыг тодорхой, бодитоор дүгнэх ажлын хэсгийг өнгөрсөн долоо хоногт байгуулсан.

Ажлын хэсэгт Монголбанк, арилжааны банкууд, Барилга хот байгуулалтын яам, Барилгачдын холбоо, МҮХАҮТ, Орон сууцны санхүүжилтийн корпорац, барилгын компаниудын төлөөлөл оролцож байгаа. Би өөрөө ч энэ ажлын хэсэгт орсон. Бид юуны түрүүнд дуусаагүй барилгын бүртгэлийг хийх юм. Дээрх ажлыг хийж эхлэх явцад барилгын салбарын статистик тун тааруухан байна гэдэг нь тодорхой болсон. Мөн барилгын салбарын банкны системд үзүүлэх нөлөөлөл ямар байх вэ, банкыг эрсдэлд оруулах нөхцөл бүрдэх эсэх талаар судлах болно.

Түүнчлэн орон сууцны барилга яг ямар өртгөөр босч байгаа юм бэ гэдгийг судалж гаргах юм. Олон нийтийн дунд орон сууцыг барьсан өртгөөсөө харьцангуй өндөр үнээр борлуулж байна гэсэн таамаг бий. Үүнд тодорхой хэмжээгээр хариу өгөх ёстой. Цаашид барилгын үнийг зохистой байлгахын тулд ямар арга хэмжээ авах вэ гэдгийг авч үзнэ. Үнэ буурах уу, эсвэл энэ хэвэндээ байх уу гэдэг асуудал байгаа. Цаашид өсөхгүй нь ойлгомжтой. Ажлын хэсэг маань нэлээн өргөн хүрээг хамарч буй учраас барилгын салбарын санхүүжилтийн бүтэц, тогтолцоо ямар байх вэ, аль хэсгийг нь сайжруулах ёстой юм бэ гэсэн дүгнэлтийг бас гаргах төлөвлөгөөтэй байна.

-Үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээлийн талаар их ярих болжээ.
-Нэг талаас өөрийнхөө амьдрах орон сууцыг зээлээр авсан хүн бусад бүх зээлийн үүргүүдээс илүү хариуцлагатай байдаг нь дэлхий нийтээрээ нотлогдсон зүйл. Нөгөө талаас зээлдэгч маань өөрөө урьдчилгаа буюу тодорхой хэмжээний хөрөнгийг заавал зарцуулж байж дээрх зээлийг авдаг. Энэ бүхэн орон сууцны зээл найдвартай байх бололцоог бүрдүүлж байгаа юм. Түүнчлэн энэ төрлийн зээл нь санхүүгийн хамгийн урт хугацаатай зээлийн тоонд ордог шүү дээ.

Тэгэхээр урт хугацаатай бөгөөд найдвартай учраас орон сууцны зээлийн төлөлтөөр баталгаажсан үнэт цаасыг хөрөнгө оруулагчид ихээхэн сонирхдог. Тэр үнэт цаасыг хөрөнгийн зах дээр борлуулах ажлыг л үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээл гэдэг. Банкуудын эх үүсвэр буюу хадгаламж харьцангуй богино хугацаатай байдаг шүү дээ. Тухайлбал, АНУ-д хамгийн урт хадгаламж гурван жилтэй л байдаг. Манайд бол хоёр жил. Гэтэл орон сууцны үнэт цаасыг 3-5 жилээр гаргах боломжтой.

Энэ маань арилжааны банк болон бусад зээл олгодог санхүүгийн байгууллагуудад 3-5 жилийн эх үүсвэр бий болгож байгаа юм. Энэ нь банкуудад нэмж шинэ орон сууцны зээл олгох бололцоог бүрдүүлдэг. Манайд хууль эрх зүйн орчин нь байхгүй учраас ийм зах зээл бий болж чадахгүй байна. Тиймээс ипотекийн хууль, орон сууцны зээлийн төлөлтөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах тухай хуулийг яаралтай хэлэлцэх хэрэгтэй байгаа юм.  Цөөнгүй арилжааны банкууд дээрх хууль зүйн орчинг бүрдэнэ гэж найдаад орон сууцны зээл олгосон байгаа.

-Барилгын компаниуд санхүүжилт дутмаг байгаагаас үйл ажиллагаагаа зогсоож байгаа гэсэн. Арилжааны банкууд тэдэнд зээл олгох боломжтой юу?
-Ер нь бол барилгын ажил зогсдог улирал эхэлж байна. Бас барилгын компаниудад олгосон зээлүүд тэр барилгын ажлыг дуусгах хэмжээнд хүрч чадахгүй байх нөхцөл бий болсон нь үнэн. Өөрөөр хэлбэл, хавар зээл авахдаа тэдэн төгрөгт барилгаа босгочихно гэж төлөвлөсөн бол тэр хооронд нь барилгын материалын үнэ өсчихдөг. Ингээд тэр компанийн санхүүгийн эх үүсвэр хүрэлцээгүй болдог. Ийм нөхцөлд арилжааны банк тухайн барилгыг гүйцэтгэхэд шаардлагатай нэмэлт зээлийн эх үүсвэр олгож байгаа тохиолдолд Монголбанк тодорхой хэмжээгээр дэмжлэг үзүүлэх тохиролцоо хийж байгаа.

Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкууд барилгын компаниудад зээл олгох боломжтой бөгөөд Монголбанкны зүгээс тэр процессыг ялимгүй хурдасгахад нь дэмжлэг үзүүлэх юм. Энд барилгын гүйцэтгэлийнхээ 80-аас дээш хувийг хийсэн компаниудын талаар ярьж байна л даа. Үндсэндээ дулаанаа авчихсан, цонхоо битүүлчихсэн, зөвхөн дотоод засал үлдсэн барилгуудын талаар дурьдаж байна. Бусад барилга бол тэртэй тэргүй л зогсох учир зээл олгох шаардлагагүй. Барилгын яамны шаардлагаар өвөл цемент хийх ёсгүй шүү дээ.

-Энэ байдлаар үргэлжилвэл барилгын компаниуд дампуурах эрсдэлтэй гэх. Энэ нь арилжааны банкуудад хэрхэн нөлөөлөх вэ. Нөгөө талаас арилжааны банкууд зээл олгох чадваргүй болсон гэх юм.
-Барилгын салбарын зээлдэгчид санхүүгийн эх үүсвэрийнхээ удирдлагыг, бизнесийнхээ проектуудыг буруу хийвэл мэдээж хэрэг эрсдэл дагуулна. Энэ тохиолдолд банкны салбарт тодорхой хэмжээний алдагдал бий болно.

Арилжааны банкууд зээл олгох чадваргүй болсныг нотлоогүй байж тийм мэдээлэл тарааж буй хүмүүс байна. Банкны ёс жаяг, хууль тогтоомж гэдэг бол өөрийн гэсэн дэгтэй. Тийм байхгүй бол тодорхой хэмжээний эрсдэлд орчих гээд байдаг юм. Зээлийн гэрээний биелэлт хангалтгүй байхад банкууд яагаад барилгынханд зээл өгөх ёстой юм бэ. Тэр тусмаа барилгын компаниуд зээл авчихаад, өнгөрсөн зуны хугацаанд өөрсдөө барилгаа борлуулаад, тэр орлогоороо санхүүжээд явах боломж байсан.

Тэр боломжоо ашиглаж чадаагүй. Барилгын компаниуд хэтэрхий өндөр үнэ хэлж, шунаж байж борлуулалтаа алдсан. Энэ бол үнэн. Эцэст нь барилгаа дуусгаж чадахгүй, зээлээ төлж чадахгүй нөхцөл байдалд орвол барилгын салбарынхан өөрсдөө тодорхой хэмжээний хариуцлага хүлээх ёстой гэж би боддог. Түүнээс биш банкууд мөнгөгүй болчихоод л гүйгээд байгаа юм биш.