Хүний амьдралын анхдагч хэрэгцээний нэг болох утгаараа гэр орон гэдэг хэтэрхий ерөнхий агуулга бүхий зүйл мэт. Гэвч өнөөгийн соёлт нийгэм хийгээд түүний амьдралын хэв маяг, оршин амьдрахуйн утга гайхалтай хурдан өөрчлөгдөх юм. Энэ өөрчлөлт хүний сэтгэлгээгээр дамнан бодит хэрэглээ болон хувирч байна. Бодит хэрэглээнд тусгалаа олж харагдах нь дөрвөн ханатай гэрээ таван хантай гэрээр солихсон, умгар хар гэрээ ганц өрөө байр болгочих юмсан гэх тэмүүлэл бөгөөд чухамдаа хүний хүслийг юугаар аргамжиж болох билээ. 

Орчин цагийн хот, утаагүй Улаанбаатарыг бий болгоход гэр хорооллыг барилгажуулах явдал гол болоод байна. Гэвч эдийн засгийн онолоор эрэлт гэдэг нь “худалдан авах чадвараар баталгаажсан хэрэгцээ” гэж тайлбарлагддаг. Худалдан авах чадвар нь нэг талаас өөрийн гэсэн хуримтлал, нөгөө талаас банк санхүүгийн байгууллагаас зээл авах боломж, зээлжих чадвар юм. Үүнд л өнөөгийн тулгамдсан асуудал болоод байгаа “… орон сууцны зээл байрны үнэнд нөлөөлсөн үү?, орон сууцны зээл ямар ашигтай вэ?, орон сууцны зээлийг банкиуд дахин олгох уу?, хүмүүс орон сууцтай болох мөрөөдөлдөө орон сууцны зээлээр дамжуулан хүрч чадах уу? гэх мэт асуултын үндэс нь агуулагдаж байна. 

Нийгмийн дунд хөлгүй хөлхөх нууцхан хөөрөлдөөнийг ажихад банкууд бие биетэйгээ уралдан их хэмжээгээр орон сууцны зээл олгосон нь байрны үнэ хөөрөгдөхөд нөлөөлсөн гэж байна. Эндээс энгийн нэгэн аксиом харагдана. Банк зээлийн бүтээгдэхүүнийг борлуулахдаа зээл авах хүний зээл төлөх орлогын эх үүсвэр, төлбөрийн чадвартай эсэхэд анхаарна. Тийм төлбөрийн чадвартай гэж үзсэн хүнд банк зээл олгох ба тэр хүнийг бодит эрэлтийг бий болгогч гэе. Ямарваа нэгэн үндэслэлээр бодит эрэлт бий болсон л бол тэнд нийлүүлэгч нар ажиллаж эхэлнэ. Тэднийг бид “барилгын компаниуд” гэж нэрлэж байгаа.  

Эрэлт болон нийлүүлэлт өөр өөрийн жамаар ажиллаж эхэлсэн. Бодит эрэлтийг бий болгоход банкиудын орон сууцны зээл нөлөөлсөн үү? Нөлөөлсөн. Нийлүүлэлтийг бий болгоход мөн л банкиудаас барилгын компанид олгосон зээл нөлөөлсөн үү? Нөлөөлсөн. Уг нь бол ямар ч тохиолдолд орон сууц ч бай, талх ч бай түүний үнийг хэн нэгэн этгээд өөрөөр хэлбэл төвбанк, засгийн газар, ерөнхий сайд хязгаарлаж чадахгүй, тэгэх гэж оролдоод ч хэрэггүй гэж номлодог. Учир нь эрэлт ба нийлүүлэлт харилцан огтлолцох буюу тэнцэх тэр цэгт нөгөөх тэнцвэрт үнэ тогтдог. Ийм л жам ёсны хийгээд чөлөөт, сонгодог эдийн засгийн эцэг гэгддэг Адам Смитийн тодорхойлсон “үл үзэгдэгч гар”-аар зохицуулах зүйл сонгодог бус эдийн засагтай манай улсын хувьд энэ асуудлыг төвбанкны бодлогын хүүний өсөлт, дэлхийн санхүүгийн хямрал манай улсын суурь эдийн засагт нөлөөлсөн нөлөөлөл гэх мэтээс хамаатуулахаас өөр аргагүйд хүргэнэ. Төрийн албан хаагч нарын цалин нэмэгдсэн, тэтгэвэр тэтгэмж, нийгмийн халамж өссөн нь нэг талаасаа иргэдийн бодит орлогыг нэмэгдүүлсэн. Энэ нь иргэд орон сууцны зээл авах шалгуурыг хангахад ихээхэн нөлөө үзүүлсэн. 

Орон сууц худалдан авах эрэлт болон банкиудын орон сууцны зээл олголтын огцом өсөлт 2007 оны 2-р улиралаас эхэлсэн. Монголын арилжааны банкиуд нийлээд 2007 оны 2-р улиралын байдлаар 90 орчим тэрбум төгрөгийн зээлийг орон сууцны зориулалтаар олгосон байсан бол 2008 оны 2-р улиралын байдлаар энэ тоо 200 тэрбум төгрөг болж өссөн байна. 2008 оны 3-р улиралын байдлаар 230 орчим тэрбум төгрөгт хүрчээ. Энэ нь банкны системийн олгосон зээлийн 8 орчим хувь. Хаа сайгүй орон сууц баригдаж, бүтээн байгуулалт өрнөсөн хэдий ч нөгөө талдаа үнийн хэт өсөлт бий болсон нь огцом нэмэгдсэн эрэлтийг нийлүүлэлтийн хурд гүйцээгүй гэж тайлбарлах үндэслэлтэй. Тэгвэл тэрхүү огцом эрэлтэнд банкиудын орон сууцны зээл олголт шууд нөлөөлсөн байна. Нэгэнт банкны зээлд үндэслэсэн орон сууцны бодит эрэлт бий болсон нь барилгын компаниудын хувьд таатай нөхцлийг бүрдүүлээд зогсохгүй үүний араар “орон сууцны ченж” хэмээх шинэ бизнес цэцэглэн хөгжлөө. Махны ченжүүд үнэнд яаж нөлөөлдгийг өдөр тутам мэдэрч байгаа уншигч та орон сууцны үнийн өсөлтөнд ченж ямар нөлөөтэйг хэлүүлэх нь илүүц биз. 

Орон сууц, нийтийн аж ахуйн конторуудад бүртгэлтэй орон сууцны тоогоор барагцаалбал Улаанбаатар хотод нийт 58-60 орчим мянган айл өрх орон сууцанд амьдарч байна. Засгийн газрын ойрын хэдэн жилд барихаар төлөвлөсөн тунхаглал 40 мянган айлын орон сууц. Улаанбаатар хотын орон сууц, хүн амын хамгийн сүүлийн тооллогоор 320 орчим мянган өрх Нийслэлд аж төрж байна. Үүнээс дүгнэхэд манай улсын нийслэлд аж төрж байгаа айл өрхийн дөнгөж 20 хувь нь орон сууцаар хангагджээ. Тиймээс өнгөрсөн нэг жилийн хугацаанд банкиудын олгосон 110-140 тэрбум төгрөгийн зээлийг дундаж орон сууцны зээл 30 сая төгрөг байсан гэж тооцвол дөнгөж 4700 өрхийг орон сууцтай болгосон хэрэг. Энэ бол нэг жилд бүх банкиуд нийлээд дөрвөн мянга долоон зуухан өрхөд өөрийн гэсэн орон сууцтай болох боломжийг олгосон байна. Хэдийгээр банкны зээлд хамрагдахгүйгээр өөрийн хуримтлалаар байртай бологчид, гадаадад ажил эрхлэгчид хавьгүй илүү байгаа ч үүний цаана хичнээн мянган өрх мөн адил өрхийнхээ орлогын түвшинд тохируулаад зээл авч орон сууцтай болохсон гэсэн хүсэлтэй байгаа нь тодорхой. Тиймээс дан ганц арилжааны банкны зээлийн эх үүсвэрт найдах төдийгүй орон сууцны хоёрдогч зах зээлийг эрчимтэй хөгжүүлж иргэдэд бага хүүтэй, урт хугацаат зээл авч орон сууцтай болох боломжийг олгох хэрэгтэй байна. Энэ нь дээсэн дөрөөн дээр байгаа барилгын салбараа ч өөд татахад сайнаар нөлөөлөх биз. 

Энэ бүгдийг өгүүлээд “орон сууцны зээл байрны үнэнд нөлөөлсөн үү? ” гэсэн асуултанд “тийм” гэж хариулмаар байна. 

Орон сууцны хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх асуудлыг энд шинээр хөндөж байгаа хэрэг биш юм. Монголын Ипотекийн Корпораци /МИК/ болон Монголбанкны хэрэгжүүлж байгаа үйл хэргийг тодорхой бодлогын түвшинд эрчимжүүлэх нь зүйтэй байна. Мөн үүний зэрэгцээ “Иргэний хууль” болон “Ипотекийн зүйлийг шүүхийн бус журмаар худалдан борлуулах журмын тухай хууль”-ийн харилцан зөрчилдсөн заалтыг яаралтай шийдвэрлэж энэ зах зээлийн хувьд эрх зүйн нөхцлийг бүрдүүлэх нь юу юунаас чухал юм. Иргэдийн хувьд орон сууцтай болох хүсэл, хэрэгцээ байгаа нь дээрх хэдэн тооноос харагдаж байна. Гагцхүү тэрхүү хэрэгцээ нь санхүүгийн хувьд худалдан авах чадвараар баталгаажих хэрэгтэй. Ингэхийн тулд иргэд зээл төлөх төлбөрийн чадвартай байх хэрэгтэй юм. Төлбөрийн чадвартай байхын тулд өрхийн орлого, цалингийн баталгаажих түвшин өндөр байх хэрэгтэй болж таарна. Үүний эсрэгээр банкны зээлийн хүү, хугацааны асуудал мөн л яригдана. 

Төв банкнаас хэрэгжүүлсэн бодлогын хүүний өсөлт нь банкиуд зээлийн хүүгээ өсгөхөд нөлөөлсөн бөгөөд энэ нь иргэдийн зээлжих чадвар буурахад шууд тусгалаа олсон хэрэг. Ингэж банкиуд зах зээлд нийлүүлэх орон сууцны зээл олголтоо хязгаарлаж, аль болох богино хугацаанд эх үүсвэрээ байршуулах сонирхолд хүрлээ. Цаашид банкиуд орон сууцны зээл олгох уу? гэсэн асуулт гарч байна. Нэгэнт хангагдаагүй орон сууцны эрэлт, орон сууцны зээлийн эрэлт байсаар байгаа! Тийм болохоор хэн нэгэн түүнийг хангах аль аль талын нийлүүлэлтийг хийж таарна. Энэ нь төлбөрийн чадвартай орон сууцны компаниуд, банк санхүүгийн байгууллага, орон сууцны хоёрдогч зах зээл, орон сууцны санхүүжилтийн корпораци байх болно. Барилгын болон орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал богино хугацаанд үнийн хөлдөлт бий болгож болох ч урт хугацаанд үргэлжилбэл барилгын салбарт хямрал авчирч мэдэх юм. Гагцхүү хууль эрхзүйн болон санхүүгийн таатай орчин нэн тэргүүнд үгүйлэгдэх болов уу.