“Хотын газрын асуудал”, “газрын маргаан”, “газрын харилцаан дах ашиг сонирхлын зөрчил”, “авто замын бөглөрөл” зэрэг үгс аль хэдийнээ нийгмийн харилцааны өдөр тутмын асуудал болжээ.  Энэ асуудалд хэн буруутай вэ гэвэл зөндөө олон тооны буруутанг нэрлэх биз. Газрын албад, хот төлөвлөлтийнхөн, нийслэлийн захиргаа, дүүрэг, хороодын холбогдох албан тушаалтнууд гээд л нэрлэж болно. Цаашилвал иргэд бид өөрсдөө ч буруутай болж мэдэх нь. Гэвч энэхүү асуудал одоогийн буруутнуудыг бараг төрөөгүй байхад буюу хагас зуун жилийн өмнөөс л эхэлсэн байна.  Өмнөх цаг хугацааны алдаа оноог шүүн хэлэлцэж байж өнөөгийн алдаа оноог дэслэх учиртай. Иймийн учир та бүхэнд нийслэл Улаанбаатар хотын ерөнхий төлөвлөгөөний талаарх алдаа оноотой бодлогуудын талаар өөрийн санаа бодлоо хүргэхийг зорилоо. 

Анхдугаар ерөнхий төлөвлөгөө
Улаанбаатар хот үндэс сууриа 1639 онд тавьснаас хойш байнга нүүдэллэж, 1778 оноос Туул голын хөндийд суурин байдалд шилжсэн. Үүнээс хойш суурин иргэншлийн хэлбэрийн газар ашиглалт давамгайлж эхэлсэн байна. Гэвч энэ үед хотын газраа харилцаа урсгалаараа зохицуулагдаж байсан ба энэ нь цааш үргэлжилсээр 20-р зууны дунд хүртэл хот төлөвлөлтийн талаарх асуудлыг орхигдуулжээ.
        Анхны шинжлэх ухааны үндэслэлтэйгээр хөгжүүлэх ерөнхий төлөвлөгөөг 1954 онд Москва хотын “Гипрагор” институтэд боловсруулсан. Энэ үед Сүхбаатарын талбайгаас арваад метрийн цаана л гэр хороололтой байсан гээд бодохоор нийслэл маань үнэхээр өөр байжээ. Анхны ерөнхий төлөвлөгөө хэд хэдэн үе шаттай  явагдсан юм. Хотын анхны ерөнхий төлөвлөгөөний хэрэгжих хугацааг 20 жилээр тооцож хүн ам нь 1954-1974 оны хооронд 125 мянга хүрэхээр тооцоолсон байлаа. Энэ төлөвлөлтийн  дагуу хотын төв хэсэг бага тойруу, их тойруугийн зарим хэсэг баригджээ. Гэвч 1960 онд буюу 6-хан жилийн дараа хотын хүн ам 180 мянгад хүрсэн тул ерөнхий төлөвлөгөөний дахиж шинэчлэхээс өөр аргагүйд хүрсэн юм.
        Улаанбаатар хотын одоогийн авто замын сүлжээ 50 жилийн өмнөх  үеийн төлөвлөлтөөр явж байгаа гэхэд хилсдэхгүй. Учир нь анхны ерөнхий төлөвлөгөөнд замыг өргөтгөх, шинээр тавих нөөц талбай муутай төлөвлөсөн юм. Гэтэл одоо авто машины тоо тэр үед тооцоолж байсанааас 110 дахин өссөн байна.

Хоёр дахь ерөнхий төлөвлөгөө
        Хоёр дахь ерөнхий төлөвлөгөө нь 1961 онд батлагдсан бөгөөд хугацаа нь 20-25 жилээр, хүн ам 250 мянга байхаар тооцсон. Энэ төлөвлөлт нь өмнөх төлөвлөлтийг шинэчилэх, алдааг залруулах  зорилготой байсан юм. Уг шинэчилсэн ерөнхий төлөвлөгөөг “Гипрогор” институтэд захиалан хийлгэжээ.
        Энэ төлөвлөлтийн баримт бичгийг үндэслэн Туул голын хөндий дагуу 20 км урт, 6-8 км өргөнтэй, 3900 га талбайг барилгажуулсан байна. Уг ерөнхий төлөвлөгөөнд орон сууцны 19 хороолол баригдсан, нэмэлт төлөвлөлтийн дагуу гурван хороололыг үйлчилгээ, олон нийтийн барилга байгууламжтай нь иж бүрнээр нь барьсан бөгөөд орон сууцны фондыг 1960 оныхтой харьцуулахад 79%-иар нэмэгдсэн байна. Энэ нь маш сайшаалтай. Гэвч хүн ам 1975 онд 348.7 мянгад хүрсэн нь гурав дахь ерөнхий төлөвлөгөөг боловсруулах үндэслэл болжээ. Дахиад л хүн амын тооцоон дээрээ алдаж. Малчин Монголчууд хотод амьдрах хүсэлтэйг Орос ах нар анзаарсангүй бололтой. Энэхүү хоёр дахь ерөнхий төлөвлөгөө өнөөгийн хотын дүр төрх бүрэлдэх үндэсийг тавьсан юм.

Гурав дахь ерөнхий төлөвлөгөө
        Гурав дахь ерөнхий төлөвлөгөөг өнөөх “Гипрогор” институт 1975 онд боловсруулж батлуулсан бөгөөд хүн амыг 2000 он гэхэд 400 мянга байхаар тооцоолж цаашид хотын хүн амын механик өсөлтийг хязгаарлах хандлагатай төлөвлөсөн. Хотруу чиглэсэн хүн амын урсгалыг сааруулах нь тухайн ерөнхий төлөвлөгөөний үндсэн үүргүүдийн нэг  болдог. Гэвч Улаанбаатар хотын өмнө хийгдэж байсан ерөнхий төлөвлөлгөө бүрд хүн амын өсөлтийг буруу тооцоолжээ. Гурав дахь ерөнхий төлөвлөгөө хэрэгжих хугацаанд  хүн амыг  тухайн үеийнхээсээ 50-80 мянгаар нэмэгдэнэ гэсэн тооцоотой байсан юм. Гэтэл бодит амьдрал дээр нийслэлийн хүн ам  400 мянгаас 500 мянгаар буюу 2 дахин өссөн юм.
        Энэ төлөвлөгөө нь хотыг үндсэн 3 том дүүрэг, орон сууцны 21 хороололд хуваажээ. Ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу III цахилгаан станцыг шинээр барьсаны үр дүнд олон арван орон сууц, соёл, ахуйн үйлчилгээний барилгууд баригдаж хүн амын 47.8% нь орон сууцанд амьдрах болсон байна. Гэвч Туул голын ландшафтын дагуу хүнд аж үйлдвэрийн районыг төлөвлөсөн,  зонхилох салхины дээд талд гэр хорооллыг байршуулсан зэрэг нь энэ төлөвлөлтийг алдаа дутагдалтай болжээ. Энэ төлөвлөгөөгөөр орон нутгаас нүүдэллэгчдийн урсгалыг сарниулхын тулд ойролцоо дагуул хотуудын (Налайх, Багануур гэх мэт) үйл ажиллагааг дэмжсэн ба шилжин ирэгчдэд хязгаарлалт тавьж ойролцоогоор 35 мянган шилжин ирэгсдийг хотод оруулна гэж тооцоолсон юмсанж. Гэсэн хэдий ч 100 мянга орчим хүн төлөвлөлт хэрэгжиж буй эхний хоёр жилд л хотод шилжин ирсэн байна. Энэ нь гуравдугаар еранхий төлөвлөлтийг цагаас нь өмнө шинэчлэх шаардлагыг дахин бий болгосон юм

Дөрөв дахь ерөнхий төлөвлөгөө
Хотын хүн ам нь 1986 онд 492.2 мянгад хүрч гурав дахь ерөнхий төлөвлөгөөний зарим үзүүлэлтүүд өөрчлөгдсөн учир “Гипрогор”  болон “Пи-23”  институтэд дөрөв дэх ерөнхий төлөвлөгөөг захиалсан юм. Энэ төлөвлөгөөний хэрэгжилт нь 2010 он хүртэл байхаар тооцжээ. Үүнийг 1986 онд боловсруулсан бөгөөд гол зорилго нь Улаанбаатар хотын хүн амын бөөгнөрлийг сааруулж хот орчмын суурин газруудад шилжүүлэн бүлэг суурьшлын системээр хөгжүүлэх асуудал байсан юм. Дөрөв дэх ерөнхий төлөвлөгөөний орон сууцны 21 хороололыг 30 болгон нэмэгдүүлж, хотын бүтцийг суурьшлын 6 том бүс, үйлдвэрийн 8 хэсэг бүст хуваан, цэнгэлдэх хүрээлэнг хотын төвийн урд хэсэгт төлөвлөсөн байна. Дөрөв дэх ерөнхий төлөвлгөө нь мөн л хотын хүн амын бөөгнөрлийг сааруулж хот орчмын суурин газруудад шилжүүлэн бүлэг суурьшлын системээр хөгжүүлэх асуудал дэвшүүлсэн боловч өмнөх төлөвлөлтөөсөө дээрдэх юм үгүй байлаа. Ингэсээр явтал 1990 он гарч төр засаг солигдсон, эдийн засаг шилжилтийн хямралд орсон тул тэр ерөнхий төлөвлөгөөтэй зууралдаж явах хүн бараг алга болж энэ асуудал нэг хэсэгтээ мартагдсан байлаа.

Тав дахь ерөнхий төлөвлөгөө
        Нийслэл Улаанбаатар хотыг 2020 он хүртэл хөгжүүлэх ерөнхий төлөвлөгөө албан ёсоор 2002 онд батлагдсан. Энэ төлөвлөгөө нь Монголчууд анх удаа өөрсдөө гар бие оролцон хийсэн төлөвлөгөө гэдгээрээ онцлог юм. Маш олон фантастик зохиомж бүхий энэ төлөвлөгөө нь зүгээр л цаасан дээр оршдог гэдгээрээ ч илүү онцлог байж мэдэх юм.
        Ингэхэд бид хотын ерөнхий төлөвлөгөөг заавал биелүүлэх шаардлагатай юу? Эсвэл энэ зүгээр зөвлөмжийн чанартай төлөвлөлт юм уу?. Асуултууд шинэ шинээр гарч ирсээр байх энэ хугацаанд газрын реформ явагдсаар, ямар ч төлөвлөлтгүй байшин, барилга сүндэрлэсээр, газар үл хөдлөх өмч болсоор. Асуудал улам хэцүү болж байх шиг.
        Сүүлийн жилүүдэд Улаанбаатар хотын хүн ам огцом өсч, 1998 оноос 2006 оны хугацаанд хотын хүн ам жилд дунджаар 4 хувиар өссөн үзүүлэлттэй байна. Энэхүү өсөлтийг Нийслэлийн нийгэм, эдийн засаг, дэд бүтцийн үйлчилгээний чадавхи гүйцэж чадахгүйд хүрээд байгаа билээ. Мөн Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль 2002 онд батлагдаж, газар өмчлөх эрх 2005 оноос бүртгэгдэж эхэлсэн. Тиймээс газрын харьцааны шинэ хандлагад газар өмчлөх, эзэмших, ашиглах хяналтын болон газар ашиглалттай холбоотой хууль эрх зүйн удирдамж зэргийг хамруулах шаардлагатай болсон нь ажиглагдаж байна.
        Түүнчлэн энэ тав дахь ерөнхий төлөвлөгөө нь дээр дурдсан хүн амын болон тээврийн хэрэгслийн огцом өсөлт, гэр хороолллын тэлэлтийг харгалзан үзээгүй улмаас тодотгол хийх шаардлагатай тулгараад байгаа билээ. Одоогийн байдлаар тодотголын ажил эхлээд байгаа бөгөөд үүний хүрээнд Японы  ЖАЙКА (JICA) олон улсын байгууллагын судалгааны баг ажиллаж байгаа юм байна.
        За тэгээд Нийслэл хотын маань ерөнхий төлөвлөгөөнүүдийн товч түүх нэг иймэрхүү. Уг нь гадаадын улсуудын жишээнээс үзвэл хот төлөвлөлтийг зөв явуулах нь эргээд олон зүйлд хэрэгтэй байдаг гэнэ. Сайн төлөвлөгдсөн хотын байгаль орчин, хүн ам нь эрүүл, газар, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь тогтвортой, эдийн засаг нь өсөлтэй, нийгмийн стресс багатай түүнчлэн аливаа эрсдэлээс хамгаалагдсан байдаг гэнэ.  Тэр байтугай сайн төлөвлөсөн хотын төлөвлөлтийн нэгжүүд дээр тулгуурлан татварын системээ тогтоодог, улс төрийн сонгууль хүртэл явуулдаг гэсэн шүү.
 
МУИС-ийн Газрын менежментийн багш Г.Гантулга