Квадрат метрийн учир
Barilga
2019-11-05
...Зах зээл дээр 65 м2-тай 3 өрөө, 80 м2-тай 3 өрөө аль аль нь бий. Харин "өрөөгөөр" нэрлэсэн дундаж үнэ нэгийх нь үнийг хөөрөгдөж, нөгөөг нь доош нь дарах хандлага газар авчээ...
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг бага ч гэсэн сонирхдог хэн бүхэн орон сууцны үнийн судалгааг анхаардаг нь заншил болсон зүйл. Харин судалгааг хэн, ямар арга хэлбэрээр, ямар мэдээлэл дээр үндэслэж гаргадаг нь анхаарлын гадуур өнгөрөөд байх талтай. Нөгөөтэйгүүр судалгаа нь хэрэглэгчдийн шаардлагыг хангаж байгаа эсэх нь мөн эргэлзээтэй. Чухам энэ өнцгөөс нь харж, хуучин орон сууцны дундаж үнийн судалгааг хийх арга хэлбэрийн талаар санал дэвшүүлж байна.
Бид хуучин орон сууц гэж ярихдаа 90 оноос өмнө баригдсан нэг загварын нийтийн орон сууцнуудыг ойлгодог. Эдгээр хуучин орон сууцны дундаж үнийн судалгааг харсан хэн бүхэн энэхүү "дундаж үнэ" нь зөвхөн тухайн орон сууцны байршил, чанар, засвар гэх мэт дагалдах хүчин зүйлүүдээс хамааран дээш доош хэлбэлзэнэ гэж ойлгох нь түгээмэл. Хэлбэлзлийг нэгийг нөгөөтэй харьцуулах "ардын" аргаар тодорхойлдог.
Хэлбэлзлийг тооцохдоо хотын төвд ойрхон хорооллууд илүү үнэтэй, хороолол дотроо тоосгон байрнууд угсармалаас дулаан, сургууль цэцэрлэг хэр ойрхон байна, гэр хороололтой ойр бол утаа ихтэй, хүүхдийн тоглоомын талбай дээр нь зочид буудал барьж уу, азаар аварч үлдээж үү гэхчлэн үзэж эхэлнэ. Сонголт бага, 5 давхар уу, 9 давхар уу? (12 давхарууд харьцангуй цөөн учир түр алгасъя). 5 давхар орон сууцны 2, 3 давхрын байрнууд "талбайн хэмжээ", дотоод зохион байгуулалтаараа яг ижил боловч тагт нь жижиг том. 2 давхрын байр 4 давхрынхтай талбай болон тагт гээд бүх талаараа ижил боловч цонхоор харагдах орчин нь өөр, бүр цаашилбал 5 давхар байр орцондоо хогийн бункергүй, 9 давхар нь бункертэй. 9 давхар байрны 2 давхрын айл явган шатаар, 4 давхрын айл цахилгаан шатаар гардаг тул байрны хөлс их бага гарна, СӨХ нь сайн ажилладаг тул орчны тохижилт гайгүй, гэхдээ мөнгө их авна (заримдаа их авсан ч бахь байдгаараа). Дахин засвар хийх санхүүгийн боломжтой хүнд (гэхдээ ийм боломжтой хүн хуучин байр авна гэдэг нь бас эргэлзээтэй) модон болон ламинатан шал, 100 айлын хужаа вакуум, герман технологийн чанартай цонхны ялгаа байхгүй биз, солихоос л хойш... Энэ мэтчилэн үнийн хэлбэлзлийг тооцох шалгуурууд хүн бүрд өөр өөрийн байдаг.
Гэтэл үнэ ханшид хамгийн их нөлөөлөх ёстой чухал хүчин зүйл, байрныхаа талбайг хүн бүхэн мэддэг үү? (тэнэг асуулт гэж битгий бодоорой) Бүгд ижил гэж боддог байрнуудын талбай үнэн хэрэг дээрээ ижил байдаг уу? Асуултын хариу болгож хуучин 1 өрөө, 2 өрөө, 3 өрөө гэх мэт орон сууцнуудын талбай ямар хэмжээтэй байдгийг жишээгээр сонирхоё.
| № | Хороолол | Давхар | Өрөөний тоо | Нийт талбай | Ашигтай талбай |
| 1 | 5 хороолол | 5 | 1 | 32.41 | 17.9 |
| 5 | 1 | 35.97 | 17.12 | ||
| 2 |
5 хороолол | 9 | 1 | 31 | 17.9 |
| 9 | 1 | 34.98 | 18.01 | ||
| 3 |
13 хороолол | 9 | 1 | 38.13 | 18.01 |
| 9 | 1 | 31.39 | 11.59 |
| № | Хороолол | Давхар | Өрөөний тоо | Нийт талбай | Ашигтай талбай |
| 1 | 5 хороолол | 5 | 2 | 49.08 | 28.87 |
| 5 | 2 | 51.41 | 28.95 | ||
| 2 | 5 хороолол | 9 | 2 | 52.64 | 28.98 |
| 9 | 2 | 47.91 | 28.98 | ||
| 3 | 13 хороолол | 9 | 2 | 51.73 | 30.23 |
| № | Хороолол | Давхар | Өрөөний тоо | Нийт талбай | Ашигтай талбай |
| 1 | 5 хороолол | 5 | 3 | 63.68 | 38.95 |
| 5 | 3 | 62.23 | 37.78 | ||
| 2 | 5 хороолол | 9 | 3 | 65.54 | 39.5 |
| 9 | 3 | 68.34 | 39.5 | ||
| 9 | 3 | 67.11 | 39.5 | ||
| 3 | 13 хороолол | 9 | 3 | 65.69 | 40.08 |
1 өрөө байр багцаагаар 35 м2, 2 өрөө нь 50 м2, 3 өрөө нь 65 м2 орчим байна. Хуучин орон сууцны Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээн дээр зөвхөн ашигтай талбайн хэмжээ бичигддэг болохоор бүгд ижил гэсэн ойлголт байж болох юм. Гэтэл гал тогоо, коридор, ванн жорлон, харанхуй өрөө, ханын шүүгээ гээд туслах талбайгаараа өөр өөр байдаг. Эдгээрийг тооцвол, жишээ нь 13-р хорооллын 9 давхар байрны 1 өрөө, 5-р хорооллын 9 давхрын 1 өрөө байрнуудын нийт талбай хэр зөрүүтэй байгааг та харж байна. 1 м2 нь нэг сая төгрөг гэвэл хэр зөрүү гарах нь ойлгомжтой. Наад захын жишээ, энэ бол. Хороолол дотроо нэг орон сууцны ижил тооны өрөөтэй байрнуудын талбай хүртэл хоорондоо ялгаатайг хэлүүлэх юун. Гэтэл өрөөний тоогоор гаргасан үнийн судалгаанд энэ онцлог тусахгүй байна.
Цаг хугацаа өнгөрөх тусам энэ байдал улам хурцдах нь. Учир нь 2000 оноос хойш баригдсан нэг загварын бус орон сууцнууд хуучин орон сууцны зах зээлд цутган орж ирлээ. Анх шинэ байрныхаа талбайг м2-р үнэлэн худалдаж авсан хүмүүс хоёрдогч зах зээл дээр орон сууцаа борлуулахдаа үнээ яаж тодорхойлох вэ? гэдэг том асуудалтай тулгарч байна.
Монгол Улсын Барилгын тухай хуулийн 12.4-т "барилгын баталгаат хугацаа 3 жил байна" гэж заасны дагуу ашиглалтанд орсноос хойш 3 жилийн хугацаанд тухайн орон сууцыг шинэ гэж үзэх ёстой. Гэтэл үнэн хэрэгтээ нэгээс хоёр жилийн дотор анхны эзэн байраа худалдах зар өгснөөр байр нь автоматаар хуучин орон сууцны үнийн судалгаанд орж байна. Богино хугацаанд байрны чанарт өөрчлөлт гараагүй гэж үзэх эзэн нь байрныхаа үнийг хямдруулах сонирхолгүй байх нь мэдээж тул "жинхэнэ" хуучин орон сууцнуудтай харьцуулбал үнэ нь өндөр сонсогддог. Тэр хэрээрээ хурдан зарагдах магадлал нь буурна. Аль хямдруу нь явдаг монгол хүний зан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр адилхан илэрдэг шүү дээ.
Хуучин орон сууцны 1 өрөө нь 30-35 м2, 2 өрөө бол 40-45 м2, 3 өрөө нь 65 м2 орчим гэдэг тогтсон хэмжээг одоо нийтэд нь хамруулан хэрэглэх боломжгүй болжээ. Шинэ зууны орон сууцнуудын талбай тогтсон хэмжээ, стандарт байхгүй. Барилга бүхэн өөрийн архитектур дизайнтай, талбайн хэмжээ янз бүр. 1 өрөө 20-40 м2, 2 өрөө 40-70 м2, 3 өрөө 80 м2-с дээш байх нь норм боллоо. Ийм байхад тэдэн өрөө байр төдөн сая гэж ярих нь учир дутагдалтай биш гэж үү.
Зах зээл дээр 65 м2-тай 3 өрөө, 80 м2-тай 3 өрөө аль аль нь бий. Харин "өрөөгөөр" нэрлэсэн дундаж үнэ нэгийх нь үнийг хөөрөгдөж, нөгөөг нь доош нь дарах хандлага газар авчээ. 80 м2 талбайтай байрны эзэн олны жишгийг дагаж үнээ бөөнд нь хэлж нэг үзнэ, худалдаж авсан жишгээрээ метр квадратаар нэг хэлж үзнэ. Хэнд яаж хэлвэл таалагдахыг таахад бэрх. Сонирхож байгаа хүн ч учрыг нь олоход хүндрэлтэй. Эсрэгээрээ 20 м2 талбайтай нэг өрөө байрны эзэн үнээ бөөнд нь хэлж хошгоруулна. Харьцангуй хямд үнэ сонссон талбайн баримжаа муутай хүн газар дээр нь очиж үзсэн хойноо л ямархуу "нүх" байгааг мэднэ.
Хэрэв шинэ, хуучин гэлтгүй бүх орон сууцны үнийг өрөөгөөр биш метр квадратаар гаргавал ямар нэгэн төөрөгдөл үгүй болж, зах зээлийн үнэ ханшийг тооцох нэгдмэл стандартыг хэвшүүлэх боломжтой болох юм. Метр квадратаар илэрхийлсэн үнэ адил тооны өрөөтэй байрнуудын талбайн зөрүүг шууд илэрхийлэхээс гадна бага талбайтай 1-2 өрөө байрны нэгж талбайн үнэ олон өрөө байрны нэгж талбайгаас илүү үнэтэй байдгийг ядах юмгүй харуулна. Мөн хуучин орон сууц шинээсээ дутахгүй үнэтэй боллоо гэдэг яриа үндэстэй эсэхийг тодруулах гэж тооны машин хайх хэрэггүй болно. Нэгж талбайн үнэ нь тодорхой бол боломжиндоо таарсан шинэ хуучин, том жижиг талбайтай байраа сонгоод сонгоод авчихна.
| 5 Хороолол | 1 өрөө |
2 өрөө | 3 өрөө | |
| 1 |
дундаж талбай | 35 м2 | 50 м2 | 65 м2 |
| 2 |
1 м2- үнэ/ төгрөг |
1.0 сая | 0.96 сая | 0.92 сая |
| 3 |
1 м2- үнэ/ доллар (1400) | 710$ | 685$ | 655$ |
Иймэрхүү хуучин орон сууцны үнийн жишээг хараад шинэ орон сууцнуудын үнэтэй харьцуулалт хийхэд маш амархан болох юм..
Хуучин орон сууцны үнийн судалгааг м2-р гаргах нь угтаа бол шинэ юм биш. Олонд зарладаггүй болохоос оюутны судалгааны ажлуудаас эхлээд холбогдох яам, газар хэлтсүүдийн тайланд багагүй тусгагдсан байдаг. Гэм нь бүгд өрөөгөөр гаргасан судалгаанаасаа м2-т шилжүүлж боддог. Тэгвэл ингэж хоёр ажил хийлгүйгээр нэг мөр м2-р гаргадаг болчихвол мөн ч амар байхсан.
Үнийг тооцох нэг хэмжүүртэй болсны дараа бас нэг чухал сэдэв яригдах учиртай. Энэ нь орон сууцны үнийн индекс юм. Үндэсний статистикийн хороо уг нь ОСҮИ-ийг тооцох аргачлалыг баталсан байдаг. Харамсалтай нь энэхүү аргачлалынхаа дагуу ОСҮИ-ийг зарлахгүй байна.
Индексийн тухай ярихад орон сууцны байршил, ашиглалтын хугацаа (1970 оноос өмнөх, 1970-2001, 2002 оноос хойш), ханын хийцийн төрөл (каркас, тоосгон, угсармал), зэрэглэл (дээд зэргийн, сайжруулсан, энгийн)-ийн тухай хамт яригдах бөгөөд энэ бүгдийн жинг тооцож, хувийн болон бүлгийн индекс, ерөнхий индексийг тооцох учиртай.
Индексийг бид энгийн хэрэглээнд яаж ашиглаж болох вэ гэвэл, жишээ нь 5 жилийн өмнө худалдаж авсан байрныхаа одоогийн үнийг тэр үеийн үнийг нь суурь болгон тооцож болно. Эсвэл одоогийн үнийг нь суурь болгон ирээдүйн үнийн таамаг гаргаж болно.
Эцэст нь хэлэхэд орон сууцны дундаж үнийг нийтэд нь м2-р илэрхийлдэг болж, улмаар түүнийгээ индексжүүлэх нь хөрөнгийн зах зээл дээр гарах бэлтгэл болох учиртай. Энд олон улсын жишиг болсон S&P Case Shiller-ийн индексийг дурдахад хангалттай болов уу.