Заавал шинэ орон сууц сонгох албагүй, хуучин байр ч авч болно
Barilga
- Монголын Барилгын Үндэсний Ассоциаци 100 мянган айлыг орон сууцжуулах хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд ямар үүрэгтэй оролцох вэ?
Монголын Барилгын Үндэсний Ассоциаци гурван чиглэлд хүчтэй анхааран ажиллаж байгаа. Гол нь орон сууцны барилгыг худалдан авсан оршин суугчдаа хэрхэн яаж дэмжих вэ гэдэгт анхаарна. Мөн иргэд ямар эх үүсвэрээр тухайн орон сууцыг худалдаж авах вэ гэдэгт анхаарал тавьж байна. Өнгөрсөн хугацаанд улсын хэмжээнд арилжааны банкуудаас олгогдсон орон сууцны урт хугацаат зээл 400 орчим тэрбум төгрөгт хүрсэн.
Эдгээр зээлд тодорхой хэмжээний хуримтлал үүсгэсэн, орон сууц худалдан авах бололцоотой иргэд хамрагджээ. Гэхдээ цаашид орон сууц худалдан авах иргэдийн хувьд хуримтлал хангалттай биш байгаа. Тэгэхээр энэ тал руу чиглэсэн бодлого зайлшгүй хэрэгтэй байна.
- Яг ямар бодлого хэрэгтэй байна гэж, танай байгууллагаас хийж байгаа ажлаа тодорхой ярихгүй юу?
- Монгол Барилгын Үндэсний ассоциаци, Худалдаа аж үйлдвэрийн танхим , Монголын Ипотекийн корпораци хамтран ажиллаж байна. Бид хувийн хэвшилд ажилладаг хүмүүсийг орон сууцны зээлд хамруулах асуудлыг боловсруулаад багагүй хугацаа өнгөрлөө. Одоо бид Засгийн газарт тодорхой санал тавих гэж байна. Хоёрдугаарт их бүтээн байгуулалтын өмнө салбарын хууль тогтоомжинд өнөөгийн нөхцөл, ирээдүйд чиглэсэн дорвитой өөрчлөлт хийх шаардлага байгаа юм. Манай ассоциаци, салбарын яамтай маш сайн хамтран ажиллаж байна. Гэр хорооллыг орон сууц болгоход зайлшгүй шаардлагатай байгаа “Хот дахин төлөвлөлтийн хууль” гэх мэт олон хууль энд яригдаж байна.
- Монголын Барилгын Үндэсний Ассоциаци их бүтээн байгуулалтад хэрхэн оролцох бол?
Энэ удаагийн хөтөлбөр урдынхаас ялгаатай нь хэмжээ нь маш том. Барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулдаг бүх байгуулага чадна гэвэл хийгээд барахгүй их ажил байна. Иймээс зөв зохион байгуулалтанд орж хүчээ нэгтгэх хэрэгтэй байгаа юм. Тэрнээс биш өмнөх шигээ дангаараа ганц ганц барилга барьдаг сэтгэлгээ, арга барилаасаа салах цаг болсон. Бид олон чиглэлээр олон нэгдмэл консорциумууд болж ажлыг нугална.
- Засгийн газарт 100 мянган айлын орон сууцны хөтөлбөрийг санхүүжүүлэх боломж байгаа юу?
- Эрэлт талын санхүүжилтийг илүү тодруулья. Юуны түрүүнд зах зээлийн зарчимд суурилсан, цаашдаа өөрөө өөрийгөө нөхөөд, санхүүжилтын эх үүсвэрээ гадаад зах зээлээс хөрөнгө оруулагчдаас аваад, тасралтгүй нэмэгдээд яваад байх боломжтой механизмыг бий болгох ёстой. Өнөөдөр зөвхөн арилжааны банкууд дээр байгаа бололцоотой эх үүсвэрүүдийг өөрсдөө урт хугацааны зээл болгож гаргасаар ирсэн. Одоо арилжааны банкууд дээр олгосон зээлүүдийн эх үүсвэрийн хугацаа нь болчихсон. Иймээс цаашид дахин урт хугацааны зээл гаргах боломж хумигдсан, эх үүсвэр дутагдалтай байгаа юм. Тэгэхээр төрөөс зайлшгүй ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг хөдөлгөөнд оруулах нэг удаагийн дорвитой дэмжлэг хэрэгтэй байна. Боломж бол өнөөдөр ч байна.
- 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрт зээлийн хүү, хугацаа, урьдчилгаа төлбөрийг хэрхэн шийдвэрлэсэн бэ. 4000 айлын орон сууцны хөтөлбөртэй төстэй зүйл бий юу?
- Засгийн газар болон Монголбанкнаас үзүүлэх ёстой дэмжлэгүүд хэрэгжсэний дараа иргэдэд ямар хүүтэй зээл, ямар хугацаатайгаар очих вэ гэдэг тодорхой болно. Иргэдийн орон сууц авах хуримтлал хангалтгүй байгаа нь хамгийн гол асуудал. Үүнийг шийдвэрлэхгүйгээр хэчнээн зээл гараад ч асуудлыг шийдэж чадахгүй. Одоогоор Засгийн газарт хоёр арга зам санал болгож байна. Нэгдүгээр арга зам нь хуримтлал үүсгээгүй байгаа иргэдийн урьдчилгаа төлбөрийг нь баталгааны компани батлан даах. Монголбанкаас гаргасан журмын дагуу бол урт хугацааны орон сууцны зээлийн 30 хувийг иргэд төлсөн байх, үлдсэн 70 хувьдаа зээл авах ёстой байдаг. Тэгэхээр энэхүү 30 хувийнх нь 25 хүртэлх хувьд нь ипотекийн баталгааны компани банкны өмнө баталгаа гаргаж өгөхөд зээл нь олгогдох боломжтой болно. Иргэн бол өөрөө 5 орчим хувиа өөрөө бодит байдлаар гаргах шаардлагатай. Мэдээж батлан даасан компанидаа сар бүр тогтмол төлбөр төлөөд, нөгөө талд нь бас зээлийнхээ хүүг төлөөд явна гэсэн үг. Энэ бол өндөр орлоготой байгаа залуучууд, идэвхтэй хөдөлмөр эрхэлдэг, хуримтлал үүсээгүй хүмүүсийн хувьд зээлд хамрагдах нэг арга. Хоёрдугаар арга нь хувийн хэвшилд ажилладаг хүмүүсийг хамруулах. Хувийн хэвшлийнхэнд ажилчдаа орон сууцны зээлд хамруулах хүсэл сонирхол байдаг. Энэ сонирхолд нь үндэслээд төрөөс тодорхой хэмжээний эх үүсвэрийг, зөвхөн ажилчдынхаа орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт ашиглах болзолтойгоор компаниудад бага хүүтэйгээр зээл олгох. Компани нь банкны өмнө өөрөө баталгаа, барьцаагаа гаргаад төрөөс олгосон тухайн эх үүсвэрээр зээл аваад ажилчдадаа урьдчилгааны зээл болгож өгнө гэсэн үг. Тэр мөнгөөрөө ажилчид нь урьдчилгаагаа төлөөд үлдсэн хувьдаа банкнаас урт хугацааны зээлээ авна гэсэн үг. Монголд үйл ажиллагаа явуулж байгаа том том аж ахуй нэгжүүдэд олон мянган байнгын орлоготой залуучууд ажиллаж байна. Тэгэхээр уг байгууллагууд ажилчдаа орон сууцны зээлд хамруулах бололцоотой. Өөрсдөө ч гэсэн үүн дээр хүсэлт гаргачихаад байгаа. Ийм хоёр замаар хуримтлал үүсгээгүй иргэдийг орон сууцжуулах ёстой гэсэн төлөвлөгөөг гаргаад байна.
- Засгийн газрын зүгээс газрыг нь олгох, дэд бүтцийг нь шийдэх, санхүүжилт олгох гээд барилгын компануудыг дэмжиж ажиллана гэсэн. Энэ нь бодитой дэмжлэг болж чадах уу. Тухайлбал орон сууцны талбайн үнэ буурахад нөлөөлөх үү?
- Мэдээж 100 мянган айлыг орон сууцжуулах хөтөлбөрт барилгын компаниудын гүйцэтгэх үүрэг өндөр. Мөн тухайн байгууллагуудыг тодорхой хэмжээгээр дэмжих нь зүй ёсны хэрэг. Гэхдээ бүх зүйлийг заавал тусгайлан дэмжээд, хөнгөлөлт үзүүлээд явах нь төрийн хийх ёстой ажил биш. Энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд төрийн зүгээс зайлшгүй хийх ажил бол тухайн орон сууцыг худалдан авах гэж байгаа иргэдийг хэрхэн яаж зээлд хамруулах, ямар механизмаар ажиллах юм бэ гэдгийг л шийдвэрлэх нь чухал. Хэрвээ энэ нь шийдэгдэх юм бол орон сууц авах иргэдийн эрэлт нь тодорхой болно. Эрэлт тодорхой болсон тохиолдолд цаана нь үлдэж байгаа нэг л асуудал байна. Тэр бол тухайн орон сууцыг барих гэж байгаа газар байна уу, түүнд нь зориулагдсан дэд бүтцийн хүрэлцээ байна уу, дулаан цахилгаан, цэвэр усны хангамж, авто замын сүлжээ тодорхой байна уу гэдэг нь чухал. Түүнээс биш хувийн хэвшлийн байгууллагууд надад барилга барихад мөнгө өгөөч ээ гэж хүсээгүй. Гол нь барих гэж байгаа барилгад зориулсан дэд бүтэц нь ямар байхыг нь чухалчилан үзэж байгаа. ЗТБХБЯ-ны зүгээс энэ асуудал дээр нэгдсэн бодлогоор хандаж байна. Улаанбаатарт баригдах 75 мянган айлын орон сууц нь нэг жилд зэрэг эхлээд явах ажил биш. Энэ жилийн хувьд эхлэхээр байгаа хорооллууд, төслүүдэд зориулсан дэд бүтцийн хангамжийг нь баталгаажуулах, найдвартай байлгах тал дээр яамны зүгээс онцгой анхаарч ажиллах ёстой. Бүх юм нь тодорхой байвал хувийн хэвшлийнхэн өөрсдөө зах зээлийн зарчмаар нөөц бололцоогоороо хөрөнгөө гаргаад, орон сууцаа бариад явах боломжтой. Хажуугаар нь уг ажлыг хурдасгах, далайцыг нь нэмэгдүүлэх үүднээс төрд өөрт нь бололцоо байдаг бол барилгын ажилд зориулсан хямд хүүтэй санхүүгийн эх үүсвэрийг арилжааны банкуудаар дамжуулж, тухайн төсөл хэрэгжүүлж байгаа байгууллагуудад олговол сайн.
-Орон сууцны зээлээр хоёрдогч зах зээлийн тогтолцоог бий болгох бололцоо манайд бий юу. Энэ чиглэлээр хууль эрх зүйн орчин бүрдсэн биз дээ?
-Эрх зүйн орчин хангалттай бүрдсээн. Асуудал зөв замдаа орох л байна. Монгол Улс тэр чигээрээ мөнгөөр дутагдаж байгаа шүү дээ. Өөрийнх нь хуримтлал, банкуудад байршиж байгаа хөрөнгө нь бага. Тэр тусмаа урт хугацаатай орон сууцны зээлд зориулж олгох боломжтой мөнгө бүр бага. Тийм учраас зайлшгүй бид дэлхийн зах зээлээс хямд хүүтэй мөнгийг татаж авчран, иргэддээ урт хугацаатай орон сууцны зээл болгож өгөх нь зүйтэй. Тиймээс Засгийн газар ипотекээр баталгаажсан бондод баталгаа гаргах, Монголбанк орон сууцны үнэт цаасны хөрвөх чадварыг сайжруулах үүднээс байнгын худалдан авагч байх ёстой. Бусад орны жишиг ерөөсөө л ийм. Тодорхой хугацааны дараа, магадгүй хоёр, гурав, таван жилийн дараа Монголын ипотекийн корпорацын үйл ажиллагаа илүү цар хүрээтэй болоод олон улсад танигдаад ирэхээр уг байгууллага өөрөө бие даасан, зах зээлээс хөрөнгөө татдаг болчихсон байна. Ингэснээрээ иргэдийг орон сууц¬ны зээлд тасралтгүй хамрагдах эх үүсвэрийг нь шийдэж өгөөд байх бололцоотой болчихно.
- Орон сууц сонирхож байгаа иргэдийн эрэлт хэрэгцээ хэр байна вэ?
- Эрэлт бол байнга өсч байдаг. Гэхдээ мөрөөдлийн эрэлт ихэнх нь. Нийслэлийн хүн ам хангалттай өссөн. Хамгийн гол нь тэдэнд орон сууцанд орох, зээлд хамрагдах боломж нь байхгүй байгаа. Иргэд өөрсдөө хуримтлал багатай, гэхдээ ажилтай ирээдүйдээ итгэлтэй иргэд олон байна. Иргэд орон сууц юугаараа яаж авах нь тодорхойгүй байна. Энэ асуудал нь шийдэгдэхгүй байгаа учраас нөгөө талд нь барилга барьдаг компаниуд нь хүлээлтийн байдалтай. Өнөөдөр би орон сууц барихад, миний орон сууцанд хэн орох вэ гэдэг нь асуулт болчихсон. Орох хүмүүс нь, мөнгөтэй болох нь, зээлэнд хамрагдах нь тодорхой байх юм бол дотоод, гадаадын компаниуд хөрөнгө оруулаад эхэлнэ. Ингэснээрээ орон сууцны хангамж эрс нэмэгдэнэ. Иргэдийг байраа хурдан сонго, эсвэл өөр хүнд квотыг чинь өгнө гэж дарамталж байна
- Төрийн албан хаагчдад зориулсан 4000 айлын орон сууц хөтөлбөрийг хэрэгжүүлээд дуусах гэж байна. Гүйцэтгэгч талуудаас амжилттай хэрэгжүүлсэн гэсэн дүгнэлт гаргасан. Харин Барилгын үндэсний ассоциацаас уг хөтөлбөрт ямар үнэлэлт өгч байгаа вэ?
- Засгийн газар зөв үед зөв шийдвэр гаргасан. Хэрэгжүүлж байгаа байгууллага хүмүүс ч чадлаараа сайн ажилласан. Гэхдээ үндсэн зорилго, үр дүндээ сайн хүрэхгүй байна. Зөвхөн ашиглалтанд хүлээн авсан банкны зээлтэй барилгаас сонго гэсэн алдаа байсныг жилийн өмнө Монголын Барилгын Үндэсний Ассоциаци дуусаагүй барилгад олгуулахаар болгуулж өөрчлүүлсэнээр зээл олголт эрс нэмэгдсэн. Хөтөлбөр хэрэгжээд жил хагас болж байхад дахиад цаана нь гуравны нэгтэй тэнцэхүйц хэмжээний иргэд орон сууцаа сонгож чадаагүй байна. Байраа хурдан сонго эсвэл өөр хүнд квотыг чинь өгнө гэсэн тулгалтанд байна. Шалтгаан нь гэвэл цалин, авч чадах зээлийн хэмжээ хязгаартай учир тэдгээр иргэд хямд үнэтэй орон сууц хайж байгаа. Гэтэл өмнө нь авсан 2700 хүн зах зээл дээр байсан хамгийн хямд л бол сайн муу гэлтгүй бүх орон сууцыг авсан. Төрийн албанд он удаан жил ажилласан иргэдийг орон сууцаар хангах уг хөтөлбөрийн үндсэн гол зорилго. Гэтэл зөвхөн шинэ орон сууцанд ор гэсэн нөхцөл байгаа юм. Гэвч тухайн иргэд заавал шинэ орон сууцанд орох албагүй.
- Хуучин байр худалдан авах боломж байгаа гэж үү?
- Болно шүү дээ. Тухайн иргэн ажлынхаа ойр орчимд, амьдарч дассан газрынхаа ойролцоо хуучин орон сууц яагаад авч болохгүй гэж. Магадгүй өнөөдрийн зах зээлд шинээр баригдаад хямдхан гэж байгаа чанаргүй муу орон сууцыг шинэ байр гэж авснаас олон жил хүн амьдраад дадчихсан III,IV, X, XI гээд маш олон сайхан орон сууцтай хорооллуудаас байр авах нь тухайн хүмүүсийн хувьд дээр байгаа, үнэ нь ч боломжийн. Хямд үнээр олдож байгаа шинэ орон сууцны хувьд технологийн дагуу баригдаагүй, чанар муутай, чанарын шаардлага хангахгүй материалаар баригдсан, орчны тохижилт, орц гарц муутай байна. Иргэдийг ийм байр авахаас өөр аргагүй байдал руу түлхээд байна.
- Дээрээс нь барилгын компаниуд аль болох чанаргүй материал ашиглаж барилга барих боллоо. Та санал нийлэх үү?
- 4000 хөтөлбөрт зориулж хямд муу байшин хурдан барих “хөдөлгөөн” өрнөөд байна шүү дээ цаана чинь. Энэ бол өөрөө буруу зарчим. Засгийн газар энэ асуудал дээр яаралтай арга хэмжээ авч үлдсэн 1000 орчим иргэнийг хуучин орон сууц авах боломжтой болгох талаас нь хөтөлбөрийн хэрэгжүүлэх журамд өөрчлөлт оруулах шаардлагатай. Монголын Барилгын Үндэсний Ассоциаци болон зээлэнд хамрагдан квот авсан иргэдийн зүгээс яг энэ асуудлыг албан ёсоор тавихаар бэлтгэж байна. Ингэвэл орон сууцны эрх буюу квотоо аваад байгаа 1000 гаруй иргэн өөрийнхөө хүссэн орон сууцанд орох боломжтой болно. Нөгөө талд нь хуучин орон сууцаа зарсан 1000 иргэн дараа нь өөрсдийн сонголтоороо шинэ чанартай орон сууцнаас сонголт хийж худалдан авна. Орон сууц санхүүжилтийн корпораци өнөөдөр олгож байгаа зээл эргэн төлөгдөх нь хэр баталгаатай, орон сууц авсан иргэд хэр сэтгэл хангалуун байгаа эсэх нь цаг хугацаа харуулах асуудал. Аливаа тулгалт ямар нэгэн эсэргүүцэл дагуулдаг жамтай.
- 100 мянган айлыг орон сууцжуулах хөтөлбөрийн хүрээнд олгох зээлийн хүү бол иргэдийн гол сонирхож байгаа зүйл. Хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээр зээлийн хүүг хэд орчмоор тогтоох вэ?
- Өнөөдөр орон сууцны зээлийн хүү нь дунджаар жилийн 15-16 хувь байна. Хүү өндөр байгаагийн шалтгаан нь арилжааны банкууд зөвхөн өөрсдийнхөө эх үүсвэрээр олгож байгаа учраас. Засгийн газраас бидний тооцоолж байгаагаар 400 орчим тэрбум төгрөгийн эх үүсвэрийг тав хүртэлх жилийн хугацаатайгаар эрэлтийг дэмжихэд зориулж шийдвэрлэж өгөх хэрэгтэй. Энэ бол зүгээр өгөх мөнгө биш. Буцаад Засгийн газарт очих мөнгө. Нэг ёсондоо зээлж байгаа гэсэн үг. Ийм хэмжээний бондыг Засгийн газар гаргаад Монгол банк мөнгөжүүлээд Монголын Ипотекийн Корпорациар дамжуулаад арилжааны банкуудын зээлийг чөлөөлөөд гаргах чиглэлээр явна гэсэн үг. Ингэх юм бол иргэд дээр очих зээлийн хүүгийн төвшин 8-10 хувьд очих боломж бүрдэнэ. Цаашид дахиад үүнээс багасгах бололцоотой. Ер нь олон улсын төвшинд урт хугацаатай зээлийн хүү ойролцоогоор 6-8 орчим хувь л байдаг. Зарим хүн үүнээс ч бага байх ёстой гэж ярьдаг. Бага хүүтэй байх тусмаа тэр зээлийг барьцаалж дараагийн эх үүсвэрийг олох бололцоог байхгүй болгодог. Бид урт хугацаанд ажиллах механизмийг л бүрдүүлэхийг зорих ёстой.