Барилга МН

   Үл хөдлөх хөрөнгөө, тэр дундаа орон сууцаа бие биедээ бэлэглэдэг аав ээж, ах дүү, хамаатан садан, найз нөхөд гэх мэт ойр дотны болон ажил хэргийн холбоотой хүмүүсийн хооронд байгуулдаг зүй ёсны бэлэглэлийн гэрээний тухай биш энгийн худалдагч, худалдан авагчдын хооронд байгуулдаг хуурамч бэлэглэлийн гэрээний тухай өгүүлэе.

   Хуурамч гэж шууд хэлж бас болохгүй юмаа. Учир нь бие биенээ танихгүй, ямар нэг холбоогүй хүмүүс бэлэглэлийн гэрээ байгуулж болохгүй гэсэн заалт хуулинд байхгүй. Харин хуулиар хориглоогүй гээд учир шалтгаангүйгээр бэлэглээд байх нь эргээд ямар том эрсдэлд оруулдгийг бодолцох хэрэгтэй. Энд би худалдан авагчийн сайхан сэтгэлийг ашиглан өөрийн төлөх ёстой татварын хэдэн төгрөгийг хэмнэх гэсэн худалдагчийн шуналт хүслийг учир шалтгаан гэж тооцсонгүй. Худалдан авагч таны сайхан сэтгэл эргээд өөрт чинь томоос том эрсдэл болж ирэх тухай л хэлэх гэсэн юм.

 Монгол Улсын Иргэний хуулийн 23-р бүлэгт заасанчлан бусдын өмчлөлд хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбогдсон гэрээний үүргийн нэг нь Бэлэглэл юм. Бэлэглэгч өөрийн тодорхой хөрөнгийг бэлэг хүлээн авагчид хариу төлбөргүйгээр шилжүүлснээр бэлэглэлийн гэрээг байгуулсанд тооцдог.

 Бидний хуурамч гэж нэрлэдэг бэлэглэлийн гэрээг байгуулах нь хэнд ашигтай вэ? Нэгдүгээрт худалдагчид. Тэр үл хөдлөх хөрөнгөө худалдаж орлого олсны хувьд төлөх ёстой 2 хувийн татвараасаа зугтах ганцхан зорилготой байвал бас ч яахав. Харин өөр давхар зорилготой байвал яах вэ? Хэсэг хугацааны дараа бэлэглэсэн хөрөнгөө эргүүлэн авах санаа өвөрлөснийг тааж мэдэх арга бий юу.

   Хуурамч бэлэглэлийн гэрээг цуцалж болох хэд хэдэн заалт Иргэний хуулинд бий. Юуны түрүүнд 280-р зүйлийг авч үзье.

280.1 Бэлэглэгч, түүний өвлөгч дараахь тохиолдолд бэлэглэлийг хүчингүй болгохоор бэлэг хүлээн авагчаас шаардах эрхтэй:

          280.1.1 бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийг гомдоосон ноцтой үйлдэл хийсэн,

          280.1.2 бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийн, эсхүл түүний төрөл төрөгсдийн эрүүл мэнд, амь насыг санаатай хохироосон буюу хохироохыг завдсан,

   Худалдан авагч та худалдагч буюу бэлэглэгчийг санаатайгаар гомдоож, эрүүл мэнд, амь насанд нь хохирол учруулан хөрөнгөө буцааж алдах үйлдэл хийхгүй нь лав. Харин хэрэвзээ бэлэглэгч маань давхар санаа агуулсан байгаад, түүнийгээ хэрэгжүүлэхээр маргаан зохиож, таны сэтгэл зүйгээр тоглож эхэлвэл зүгээр суухад бэрх болж, өөрөө түүний өгөөш болж мэднэ шүү, болгоомжтой л байгаарай.

   Бэлэглэгч өөрөө ямар нэг санаа давхар агуулаагүй байж болно. Ихэнх нь тийм байдаг. Гэвч худалдан авагч та дээрх заалтуудад байгаа өвлөгч, төрөл төрөгсөд гэдэг үгийг анхаарвал зохино. Эдгээр өвлөгч, төрөл төрөгсдийг та мэдэх нь байтугай, санаанд чинь ч орохгүй. Нэг сайхан нартай өдөр ёстой нөгөө гай газар дороос гэгчээр юм болж, шүүхэд дуудагдан, санаанд ороогүй нэхэмжлэгчдийн башир аргыг гайхаж суухвий.

280.3 Бэлэглэлийг хүчингүй болгох шаардах эрх үүссэнээс хойш 1 жил өнгөрсөн бол бэлэглэлийг хүчингүй болгож болохгүй.

   Энэ заалтыг зарим нь бэлэглэлийн гэрээг байгуулснаас хойш 1 жил өнгөрөхөд бэлэглэсэн зүйлийг буцаах эрхгүй болдог гэж тайлбарлах нь бий. Ингэж тайлбарлаж байсан нотариатчтай ч таарч байсан. Яг үнэндээ бол бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгохыг шаардах эрх хэдэн жилийн дараа ч үүсч болно.

277.1 Бэлэглэгч нь өөрийн асрамжинд байгаа этгээдэд амьжиргааны нэн тэргүүний хэрэгцээт хөрөнгийг бусдад бэлэглэх эрхгүй.

   Бэлэглэгчийн асрамжинд үр хүүхэд, өндөр настай аав ээж, тахир дутуу амьтан ах дүү гээд ер хэн ч байж болно. Эдгээр хүмүүсийн нэр Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээн дээр байхгүй байсан ч эргэж өөрсдийн хувийг нэхэмжлэх бүрэн үндэстэй. Харин Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээн дээр нэр нь бичигдсэн хамтран эзэмшигч насанд хүрээгүй хүүхдийнхээ өмнөөс эцэг эх нь гарын үсэг зурах эрхтэй байдаг ч бэлэглэлийн гэрээний хувьд бас л хүчингүй болгох нөхцөл бүрдэх боломжтой юм.

   Нөгөөтэйгүүр гадаадад сурч, ажиллаж, амьдарч байгаа хамтран эзэмшигч иргэдийн иргэний үнэмлэх ихэвчлэн Монголдоо үлдсэн байдаг. Ар гэрийнхэн нь түүнийг ашиглан тэднээсээ зөвшөөрөл, итгэмжлэл авалгүйгээр хурдан, хялбар аргаар хөрөнгөө зарж үрэх сонирхолтой байдаг нь нууц биш. Иргэний үнэмлэхнийх нь зурагтай ижил төстэй хэн нэгнийг нотариат дээр дагуулж очоод гарын үсэг зуруулах нь ямар ч асуудалгүй болсон үе шүү дээ одоо.

   Бэлэглэлийн гэрээ байгуулах гэж буй хүмүүс Иргэний хуулийн 23-р бүлгийн дээрх заалтуудыг хараад болно гэж бодвол эндүүрэл болно. Илүү ноцтой, хамгийн чухал заалтууд Иргэний хуулийн 6-р бүлгийн 56-р зүйлд байдаг.

56.1 Дараахь хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна:

          ... 56.1.2 дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл,

         56.1.3 өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл,

         5.6.1.4 үнэн санаанаасаа бус, хөнгөмсгөөр хандаж, түүнийгээ илэрнэ гэж урьдаас тооцож, тодорхой хүсэл зориг илэрхийлэн хийсэн хэлцэл,

         56.1.8 хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл, ...                          

гэх мэт олон заалтууд бий. Эдгээрийг үндэслэн шүүхэд нэхэмжлэл гарган бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгосон тохиолдлууд цөөнгүй бөгөөд сүүлийн үед улам олшрох төлөвтэй байгаа билээ.

   Хуурамч бэлэглэлийн гэрээ байгуулахыг зөвлөж, хэлцлийг өөрт ашигтайгаар шийддэг нэгэн субъект нь зуучлалын компаниуд болоод байгаа нь харамсалтай. Худалдагч тал татвар төлөхгүйн тулд зөвхөн бэлэглэлийн гэрээ л байгуулна гэж зүтгэдэг, зуучлагч нь үл хөдлөх хөрөнгөө зарж өөрийн хувиа авч л байвал болоо гэсэндээ түүнийг дэмжиж, худалдан авагчид санал болгодог моод дэлгэрээд удаж байна. Эрсдэлийг нь зөвхөн худалдан авагч л үүрдэг шүү дээ.

 Худалдан авагч танд зөвлөхөд, ямар нэгэн байдлаар бэлэглэлийн гэрээ байгуулахаар шийдсэн бол жинхэнэ үнийн дүнгээ бичсэн худалдах худалдан авах гэрээ заавал давхар хийж, мөнгө өгөлцөж, авалцсан баримтаа сайн хадгалаарай. Ингэж чадвал нөхцөл байдал буруугаар эргэсэн ч хохиролгүй гарах магадлал өндөр болно.

   Гэхдээ танд байдлыг заавал иймд нь тулгаж, шүүхийн хаалга татан, алтан цагаа үрж, өөрийгөө хүнд байдалд оруулах шаардлага бий гэж үү? Мэдээж байхгүй.

                             Та зүгээр л хуурамч бэлэглэлийн гэрээнээс татгалзаарай.