“Макс Өргөө” ХХК-ийн албаны дарга П.Лхагвадоржийг энэ удаагийн ярилцлагын буландаа урилаа.

- Барилгын салбарт үүсээд байгаа цаг үеийн асуудлаас яриагаа эхэлье. Орон сууцны борлуулалт буурч, барилгын компаниуд хүнд байдалд орчихоод байна?

- Арилжааны банкууд орон сууцны чиглэлийн бүх зээлээ зогсоосноос барилгын салбар зогсонги байдалд орсон. Барьж буй орон сууцаа барьцаалаад банкнаас зээл авчихсан компаниуд барилгаа дуусгаж чадахгүй, зээлээ ч эргэн төлөх чадваргүй болчихоод байна. Ийм компаниуд түрүүчээсээ хаалгаа барьж эхэллээ. Та анзаарч л байгаа байх, дутуу барьсан барилга зарна гэсэн зар элбэгшсэнийг. Сул зогсолтын энэ үед нь тооцогдсоор л байгаа зээл, хүүгийн төлбөр л гэхэд тэднийг дампууралд хүргэх хангалттай шалтгаан болж байна шүү дээ.

- Барилгын салбарын үйл ажиллагааны гол механизм банкны зээл дээр тогтож байгаа учраас тэр. Барилгын компаниуд банкны зээлийн санхүүжилтээр ажлаа эхлүүлдэг, тэр барилгыг нь иргэд ч бас банкны зээлээр л худалдан авдаг. Гэтэл банкны зээлийн хүү жилийн 20 гаруй хувьтай байна. Манай банкуудын орон сууцны зээлийн үйлчилгээний нийтлэг жишгээр ганц жишээ татъя л даа. Тавин сая төгрөгийн үнэтэй байрыг сарын 1.8 хувийн хүүтэй, 10 жилийн хугацаатай зээлээр авлаа гэж бодъё. Худалдан авагч банкнаас зээлсэн 50 сая төгрөгөө хүүгийн хамт 10 жилийн турш төлөхөд нийт 123,363,223.88 төгрөг болно. Үүнээс үндсэн зээл болох 50 саяыг хасахад 73,632,238.77 төгрөг үлдэж байгаа биз. Энэ бол 10 жилийн турш төлсөн зээлийн хүү. Үндсэн зээлээсээ 1.5 дахин илүүг зээлийн хүүд төлж байгааг анзаарсан байх. Дурын банкнаас ийм тооцоо гаргуулан авч болно. Иргэд маань сар бүрт ногдох мөнгөн дүнг л тооцоолдгоос зээлийн хүүд хичнээнийг төлж байгаагаа төдий л анхаардаггүй. Ийм өндөр хүүтэй зээлийн систем иргэдийг ч, барилгын салбарынхныг ч туйлдуулж байна.

- Үнэхээр бодууштай юм байна. Харамсалтай нь, яг өнөөдрийн нөхцөлд иргэд хүүгээ бууруул гэж банкинд шахалт үзүүлэхээсээ урьтаж зээлээ л хурдан олгож эхлээч гэж хүсэмжилж байна. Өлсгөлөн хүн үмх махыг бүхнээс түрүүнд боддогийн гашуун жишээ энэ болоод байх шиг. Шийдэх арга зам ер нь бий болов уу?

- Мэдээж бий. Юун түрүүнд төрийн бодлого зохицуулалт шаардлагатай. Бас оролцогч байгууллагуудын санаачилга ч чухал. Салбарынхаа “ТОП-3”-д багтдагийн хувьд, олон салбарт үйл ажиллагаа явуулж, нийгэмдээ хариуцлага хүлээж ажилладаг томоохон группын хувьд манайх дээрх асуудалд гарц хайж, олон нийтэд тустай нэгэн санаачилга гаргаад байна. Манай компани валютын ханш өндөр байгаа цаг үеийг харгалзан үзэж мөн “Ардын хувьсгалын 88 жилийн ойн” баярт үйл явдлыг тохиолдуулан урьдчилгаа төлбөрөөс хамааран 1м2-ын үнээс 88$ хүртэлх долларыг хасч, шинээр захиалга өгөх иргэддээ онцгой хямдралыг үзүүлж байгаа юм. Үүнийг дэлгэрүүлбэл хэрэв орон сууц захиалагч маань байр захиалахдаа нийт төлбөрийнхөө 60%-аас дээш төлбөрийг хийх бол 1м2 –ын үнээс 88$ хасаж тооцох ба 50%-59%-ийг хийвэл 50$ хасаж тооцох юм. Дашрамд хэлэхэд энэхүү хямдрал маань наадмын өмнөх өдөр буюу 2009 оны 7 дугаар сарын 10нд дуусах юм. Мөнгөний ханш уналт, долларын ханшийн зөрүүнээс болоод банкин дахь иргэдийн хадгаламж үнэ цэнээ их алдаж байна. Ийм нөхцөлд хэзээ ч, хаана ч үнэ цэнээ алдахгүй хөрөнгө бол үл хөдлөх хөрөнгө. Сүүлийн 10 жилийг эргэн харахад байр авсан хүмүүс л хожиж байна.

- 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрөөрөө төр дээрх алхмуудыг эхлүүлж байгаа. Салбарын хүний нүдээр харахад үр дүн нь харин хэр байна

- Яг бодитой үр дүн гэхээр юм харагдахгүй л байна шүү дээ. Өмнө хэлсэнчлэн, Монголд 10 жилээс дээш хугацаатай зээл алга. Энэ хөтөлбөр урт хугацааг санал болгохгүй байна. Манайд жилд дундажаар 15 мянган айлын орон сууц шинээр ашиглалтанд орж байгаа. Үүний дийлэнх нь, барагцаалбал 80 хувь нь бэлэн мөнгөөр борлуулагдаж байна. Гэтэл барууны орнуудын үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт бэлнээр бараг хийгддэггүй, дандаа зээлийн худалдан авалт байдаг. Гадаадад урт хугацаагаар ажиллаж цуглуулсан бэлэн мөнгөөрөө иргэд худалдаж аваад буйгаас бус төрийн бодлогын үр дүнгээр орон сууцтай болж байгаа бага дунд орлоготой иргэд ховор л болов уу.

- Иргэдийн худалдан авах чадвар хүрэхгүйгээс банкны зээлийн систем үйлчилж, энэ нь харин өнөөдрийн давхар давхар гацааг үүсгэчихээд байна. Үнэндээ, ганц хоёрхон жилийн дотор хоёр дахин өссөн барилгын хэт өндөр ханш олон асуудлын үндэс болсон нь нууц биш болов уу. Одоогийн үнэ бодит уу, хэт хөөрөгдмөл үү?

- Орон сууцны эрэлт их байна. Үүнийг ашиглан бага үнээр худалдаж аваад өндөр үнээр зардаг ченжүүд өнгөрсөн зун орон сууцны үнийг нэлээд хөөрөгдсөн. Нөгөөтэйгүүр, барилгын материалын үнэ хурдтай өсчихсөн. Энэ мэт шалтгаанаас үүдээд асар богино хугацаанд орон сууцны үнэ өссөн юм. Өнгөрсөн хоёр сарын хугацаанд орон сууцны үнэ унаснаар одоо бол үнийн хөөрөгдлөөс бодит ханш дээрээ буучихсан байгаа. Товчхон хэлбэл, барилгын үнэ доод түвшиндээ хүрчихээд байгаа.

- Гэтэл цаашид ч буурна гэсэн хүлээлт иргэд, худалдан авагчдад үүсчихээд байна?

- Хэрвээ босгосон өртгөөсөө бага үнээр орон сууцаа зарна гэвэл сүүлийн гурав дөрвөн жил овоо хөгжиж явсан барилгын салбар дахиад л уналтанд орно. Яагаад гэвэл, одоо босчихоод байгаа орон сууцанд бодит материал, бодит хөдөлмөрийн өртөг шингэсэн байгаа. Барилгын компаниуд алдагдалтай ажиллавал зээлээ эргэн төлж чадахгүй болно, банкууд зээл өгөхөө болино. Хамгийн олон ажиллах хүч багтаадаг энэ салбар ганхаж эхэлбэл энд ажилладаг хүмүүсийн амьдралд хүнд цохилт болно. Ингээд яривал макро түвшнийхээ хувьд маш олон сөрөг үр дагавар авчирна л даа. Энэ маягаараа үргэлжилбэл үйлдвэрлэлийн хөгжилд тушаа болно.

- Тэгвэл үнэ буулгах ямар арга байна?

- Барилга босч буй өртгийг бууруулах, энэ салбарын үйлдвэрлэл хөгжүүлэх цогц бодлогоор л орон сууцны үнийг бууруулна даа. Яг одоогийн механизмаар явбал орон сууцны үнэ буурна гэж байхгүй. Бид барилгын материалын 70-80 хувиа импортоор авч байна. Хавар барилгын ажил ид өрнөж эхлэх үеэр материалын олдоц хүрэлцээ муудаж, үнэ нь бүр өсчихнө. Ноднин урд хил хоёр долоо хоног хаагдахад манайд ямар ч цементгүй болж байсан. Бас дотоодын мэргэжилтэй боловсон хүчнүүд маш их дутагдаж байна. Тиймээс гаднаас мэргэжилтэн урьж ажиллуулахаас аргагүйд хүрдэг. Мэдээж бас өндөр хүүтэй зээлийн эх үүсвэрээр санхүүжиж, төлөлт хийж байна. Энэ бүх өртөг нийлээд эцсийн бүтээгдэхүүн болох орон сууцны үнийг буух нөхцөлгүй болгодог. Төрийн маш ухаалаг, уян хатан бодлого дутагдаад байна. Манайд өөрийгөө хангах нөөц хангалттай бий ч үйлдвэрлэл хөгжихгүй байна. Дэмжээд өгвөл яаж хөгждөгийн бодитой жишээг Дарханы хар төмөрлөгийн үйлдвэрээс харж болно. Эх орондоо үйлдвэрлэсэн чанартай арматураар дотоодын хэрэгцээний дийлэнхийг хангаад явж байна.

- Шинэ барилгуудын чанарын тухай таагүй үнэлэмж өгөх үйл явдлууд элбэг тохиолдож, үүнээс улбаалан хуучин барилгыг илүүд үзэх хандлага бий болсон. Харин та барилгын салбарт хэр ахиц дэвшил гарсан гэж дүгнэх вэ?

- Нэг үе уналтад орсон барилгын салбар ямартай ч сэргэж гадаад, дотоодын олон компаниуд бий болсон. Иргэд орон сууцаа захиалахдаа тухайн компанийг сайн судлах шаардлагатай. Ялангуяа барилгын үйл ажиллагаа явуулж байгаа зарим нэг гадаадын компаниудын хувьд иргэдээс захиалгаа аван алга болох, эсвэл барилгаа ашиглалтад оруулснаас хойш 2-3 жил барилга барьсан компани засвар үйлчилгээг хариуцаж авч явж байх ёстой байтал зарим тохиолдолд эзэнгүй болох үе байдаг. Манай группын хувьд барилга угсралтаас гадна худалдаа, үйлчилгээний салбарт олон жил, тогтвортой ажиллан салбар бүхэндээ чанарыг эрхэмлэн ажилладаг. Манай компани өөрийн барьж буй барилгад орох материалыг Европийн түнш үйлдвэрүүдээсээ татан оруулж ирж суурьлуулдаг. Мөн Хийморь цогцолбортоо Макс цонх үйлдвэртээ үйлдвэрлэсэн вакуум цонх хаалгыг суурьлуулдаг. Уг макс цонхны үйлдвэр нь Германы машин, тоног төхөөрөмжтэй. Герман улсаас мэргэжилтэн урьж авчран үйлдвэрийн ажилчидыг сургаж дадлагажуулсан. Одоо вакуум цонх, модон хаалга нь Европ стандартаар гарч байгаа болно. Мөн хуванцар, хөнгөн цагаан хаалга, цонх тусгаарлагч хана үйлдвэрлэдэг. Сүүлийн тав зургаан жил барилгын салбар үнэхээр хурдацтай хөгжсөн. Барууны стандартын техник технологи, материалуудыг аль хэдийнэ хэрэглээнд нэвтрүүлчихлээ. Хуучин байр шинээсээ илүү чанартай байна гэж байхгүй л дээ. Голдуу дулаан хадгалалтын технологи нь алдагдаж, дулаанаа маш их алддаг болсон байдаг. Сантехник, цахилгааны сүлжээндээ сүүлийн 20 жилд их засвар хийсэн газар бараг үгүй л болов уу. Түүнчлэн дулаан гараж зэрэг орчин үеийн тав тухтай амьдралын наад захын хэрэглээ байхгүй. Чанар гэдэг ойлголтод маш олон агуулга багтана шүү дээ. Барилгын чанар, энэ салбарынхны тухай таагүй үнэлэмжүүдийн тухайд гэвэл, хэдхэн компанийн буруутай үйлдлийг нийт барилгачдад тохож болохгүй юм. Ер нь манайхан дотоодын компаниуддаа илүү итгэл үзүүлж байгаасай гэж хүсмээр байна. Инженерийн систем, хийц чанар муу зэргээс гадна иргэдээс захиалга авчихаад алга болсон, түүнчлэн барилга ашиглалтанд орсноос хойшхи гомдол хариуцах эзэнгүй орхигдсон зэрэг хуурч мэхэлсэн, чанаргүй ажил хийсэн нэр бүхий компаниуд гадны хөрөнгө оруулалттай байгаа шүү дээ.

- Хэрвээ төрөөс дорвитой зохицуулалт хийхгүй, зах зээлийн хуульд даатгаж үлдээвэл ямаршуу ирээдүй угтах бол. Та юу гэж бодож байна?

- Санхүүгийн хямралаас үүдэн барилгын салбар уналтанд орж буй энэ үед зах зээлийн хуулиараа бол олон талт үйл ажиллагаа явуулдаг компаниуд тогтвортой үлдэж чадна. Зангараг гэж бид ярьдаг даа. Барилгын салбартаа бусад салбараасаа нөхөлт хийнэ. Манайх ингэж л ажиллаж байна. Барилга ашигтай юм байна гээд банкнаас зээл авч, ганцыг барьж эхлээд дуусгаагүй яваа компаниуд, олон барилга, цогцолбор барьж цувруулан ашиглалтанд оруулдаг компаниудын хооронд их ялгаа бий л дээ. Том бага гэхээсээ илүү эдийн засгийн эргэлт, санхүүгийн тогтвортой урсгалаа хадгалах талаас нь ярьж байна шүү дээ. Манай “Макс Өргөө”-гийнхөн гэхэд одоо дөрвөн төсөл явуулж байна. Хан-Уул дүүргийн “Хийморь” цогцолборын гурван байрны хоёр энэ оны I улиралд ашиглалтанд ороод захиалсан айлууд бүрэн орж дууссан бол үлдсэн нэг нь III улиралд ашиглалтанд оруулахаар ажиллаж байна. Харин орлогоороо Баянзүрх дүүргийн II эмнэлгийн баруун талын “Хийморь-12” барилга болон хотын төвийн 11-р хороолол дахь “Хийморь-11” цогцолборууд ажлаа эхлээд явж байх жишээтэй. Энэ мэтчилэнгээр цуварч ашиглалтанд орсоор байгаа орон сууцуудаасаа дараагийн төслийн хөрөнгөө босгоод яваад байдаг л даа. Үйл ажиллагаагаа хэвийн хадгалж үлдэхэд тасралтгүй урсгалын энэ ялгаа маш том түлхэц болно. Одоо олон компанийн орон сууцны ашиглалтанд орох хугацаа сунжирч байна. Иргэн захиалгаа өгснөөс хойш бүр 18 сар хүлээсэн ч хэзээ баригдаж дуусах нь тодорхойгүй барилга зөндөө байна. Ийм маягаар иргэдийн итгэл алдраад эхэлбэл компаниуд барилгаа дуусгаж чадахгүй улам хүнд байдалд орно.

- Ярианыхаа төгсгөлд нийт иргэддээ орон сууцны худалдан авалтанд нь тустай зөвлөмж хүргэхгүй юу?

- Иргэд маань нэг насаараа амьдрах орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа маш нухацтай хандах хэрэгтэй л дээ. Авах гэж байгаа сууцыг ямар компани барьсан юм, хэдэн жил үйл ажиллагаа явуулсан юм, тогтвортой ажиллаж чаддаг юм уу гэхчлэн олон талаас нь харж дүгнэх хэрэгтэй. Өөрийнхөө компаниар жишээ татахад, манай групп гэхэд аль эрт зах зээл эхлэхтэй зэрэгцээд үйл ажиллагаагаа эхэлсэн, одоо маш олон салбарт нэр хүндтэй ажиллаж байна. “Берлин бургер”, “Евро мебель”, “Макс хүнсний сүлжээ” “Max fashion” гээд нэрлэхээр хэрэглэгчид маань ихээхэн итгэлтэй ханддаг юм. Худалдаа хөгжлийн банкны ард босгосон “Хийморь” орон сууцны цогцолбор, “МAX TOWER” оффисын зориулалттай байр гээд ашиглалтанд оруулсан барилгууд маань ч чанараараа иргэдийн итгэл даагаад байгаа. Энэ мэт бодит үр дүнг нь харж, дотоодын компаниудаа дэмжвэл хаа хаанаа ашиг тустай юм даа.