Шилжилтийн эдийн засгийн үед зогсонги байдалд ороод байсан Монголын барилгын салбар 2001 оноос эхлэн сэргэж, 2008 он хүртэл эрчимтэй хөгжиж ирлээ. Үүнд Монгол Улсын гадаад худалдааны таатай орчин, банк санхүүгийн зах эээлийн тогтвортой байдал, хүн амын орлогын өсөлт зэрэг нь эерэгээр нөлөөлсөн.

2003 оноос хойш Монгол Улсын барилгын салбарын жилийн дундаж өсөлт хамгийн багадаа 5.1%-тай байжээ. Сүүлийн дөрвөн жилийн байдлаар тус салбар нь жилд дунджаар ДНБ-ний 4%-ийг бүрдүүлсэн, өнөөгийн хурдацтай хөгжиж буй аж үйлдвэрийн салбарын нэг нь болжээ. 2007 оны байдлаар барилгын салбарт нийт 60,000 хүнийг ажлын байраар хангаж байсан нь манай улсын нийт ажиллах хүчний 6% болсон байна. Мөн 2008 оны байдлаар албан бус тоогоор 88000 хүнийг ажлын байраар хангаж байсны 20% нь гадаад ажиллагсад байна.

Салбарын хэмжээнд өнгөрсөн 2008 онд нийт 440 гаруй тэрбум төгрөгийн барилга угсралт, их засварын ажил хийгдсэн ба үүний 95%-ийг дотоодын барилгын байгууллагууд гүйцэтгэсэн байна. Өнөөгийн байдлаар барилгын материалын 500 үйлдвэр үйл ажиллагаагаа явуулж байна.

2008 оны жилийн эцсийн байдлаар барилга угсралт болон барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөл бүхий 1634 байгууллага аж ахуйн нэгж бүртгэгдсэний 89,7 хувь буюу 1466 нь барилга угсралтын байгууллага байна,

Гэвч нөгөө талдаа, барилгын салбарын эрх зүйн зохицуупалтын зохистой орчин, санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоо бүрдээгүй нь салбарынхаа хөгжлийг гүйцэхгүй байгаа шалтгааны нэг тодорхой баримт боллоо, Үүнд:

• Банкны зээлийн хүүгийн хатуу бодлого тухайлбал богино хугацаатай, өндөр хүүтэй эээл нь удаан хугацаанд үргэпжлэн гүйцэтгэх технологийн циклтэй барилгын байгууллагыг дарамтанд оруупах үндэс болж байна
• Мөн үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалж урт хугацаатай, бага хүүтэй зээл авах боломж хомсдолтой байгаа нь иргэдийн санхүүгийн чадавхийг хязгаарлаж, барилгын борлуулалтыг саатуулж байна.

Tөp, хувийн хэвшил, төрийн бус байгууллагуудын түншлэлийг хөгжүүлэх бодлогыг зохицуулах хууль эрх зүйн орчин үгүйлэгдэж байна. Иймд "Үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалах тухай", "Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай", "Төр, хувийн хэвшлийн түншлэлмйн тухай", "Концессийн тухай", "Хувийн хэвшилд баталгаа гаргах тухай" хуулиудыг яаралтай гаргахад анхаарах хэрэгтэй байна.

Энэ дашрамд, Монгол Улсын төр засаг "40000 орон сууц" хөтөлбөр, "100,000 айлын орон сууц барих төсөл" зэрэг бүтээн байгуулалтын ажлуудыг санаачлан хэрэгжүүлж буй явдалд нийт барилгачидаа төлеөлөн талархан дэмжиж байгаагаа илэрхийлье. Төрөөс хүн амыг орон сууцаар хангах бодлого чиглэл тодорхойлогдсоноор дотоодын болон гадаадын аж ахуйн нэгжүүд ихээхэн урамшин, зах зээлд нийлүүлэх орон сууцны тоо хэмжээг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмрээ оруулж эхэлснээр барилгын салбарын хөгжилд ч багагүй түлхэц болсон.

Дээрх зорилтуудыг хэрэгжүүлэх болсноор 2000-2004 онд 4,500 гаруй айлын орон сууц барьж ашиглалтанд оруулсан бөгөөд 2004-2008 онд 30,000 гаруй айлын орон сууц ашиглалтанд оруулсан байна,

Гэвч 2004-2008 онд орон сууц, үйлдвэрлэл үйлчилгээ, олон нийтийн 760 шахам барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулсан нь чамлахаар тоо юм. 2009 оны 5-р сард хийгдсэн бүрэн бус судалгаанаас үэзхэд нийт улсын хэмжээнд 33,000 орчим айлын 450 дуусаагүй барилгын үйлдвэрлэл бий болсон байна,

Түүнээс гадна зах зээл дэх эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцааг зохистой түвшинд хүргэхэд хүндрэл учруулж буй өөр бусад хүчин зүйлс бий,

Сүүлийн 2 жилд манай улсад орон сууцны үнэ огцом өсөх болсон шалтгааныг гагцхүү нийлүүлэлт талд нь хамаатуулан харах нь өрөөсгөл хэрэг юм. Үүнд манай орны хөгжлийн өнөөгийн түвшин, ялангуяа нийслэл Улаанбаатар хотын онцлог, хүн амын орон сууцны хангамжийн нөхцөл байдал зэргээс хамааралтай эрэлтийн хүчин зүйлс байсныг үгүйсгэхгүй аргагүй юм,

Сүүлийн 5 жилд барилгын нийлүүлэлтийн зах зээлийн өмнө тулгарсан хамгийн бэрхшээлтэй хүчин зүйлүүд болох:

• Дэлхий эах зээлд тодорхой хугацаанд үргэлжилсэн түүхий эд болон барилгын үндсэн материалуудын үнийн өсөлт;
• Үүнтэй залган үүсээд буй санхүү-эдийн засгийн хямрал;
• Хямралаас улбаалсан санхүүгийн эх үүсвэрийн хомсдол зэрэг нь барилгын салбарын хөгжлийн хурдацыг саа-руулж, зарим нэгийгмаань дампуурахад хүргэж байна

Монгол Улсын барилгын үйлдвэрлэлд ашиглаж байгаа материап бүтээгдэхүүний 60-70 хувийг импортоор хангадаг, Дээрх хугацаанд импортлогч орнуудад, ялангуяа манай хоёр хөрш улсад, барилгын материалын үнэ ихээхэн өссөн. Мөн төмөр замын тээврийн доголдолтой үйл ажиллагаанаас шалтгаалан барилгын материалууд хилийн боомт дээр 1-3 cap хүртэл хугацаагаар саатаж, үнэ хөөргөдөхөд нөлөөлж байсан, Түүнчлэн 2 жилийн өмнө тонн нь 500-600 ам доллараар үнэлэгдэж байсан арматурын үнэ нь 1 жилийн дараа 1200 ам доллар хүртэл өсч, эдүгээ 600-700 ам доллар хүртэл буурч, тонн нь 50-60 ам доллар байсан цемент 150 ам доллар хүртэл өсч эдүгээ 70-90 ам долларын үнэд хүрч буураад байна.

Зах эээлд ажиглагдсан жам ёсны үзэгдлүүдээс гадна газрын үнийн өсөлт, ханшны уналт, санхүүгийн өндөр зардал, шинээр барьсан барилга байгууламжийн дэд бүтцийн нэгдсэн сулжээнд холбоход зарцуулсан нэмэлт хөрөнгө оруулалт, эрчим хүч, түлш шатахууны унийн огцом өсөлт, гадаадын өндөр хөлстэй ажиллах хүч орж ирсэн, ажиллах хүчний хөлс нэмэгдсэн зэрэг нь барилгын үнийн өсөлтөнд чамгүй үүрэг гүйцэтгэсэн.

Нөгөө талдаа, арилжааны банкууд гадаад болон дотоод эх үүсвэрээр орон сууцны урт хугацаат зээл иргэдэд олгож эхэлсэн нь зах зээл дэх эрэлтийг хөшүүрэгдэх гол хүчин зүйл болсон байна.

Өнгөрсөн 2008 онд хийгдсэн орон сууцны зах зээл дэх бодит байдлыг тодорхойлох тандалт судалгаанаас харахад худалдан авагчдыг судлаач мэргэжилтнүүд ерөнхийд нь хоёр үндсэн ангилалд хуваажээ. Үүнд:

• Нэгдүгээрт, дундаж түвшиний орлоготой залуу rэp бүл нь орон сууцны бодит эрэлтийг тодорхойлж байгаа аж. Уг хэсэгт багтах бүлэг нь өнгөрсөн зууны 70-80-аад онд төрсөн ба ихэвчлэн эцэг эхийнхээ туслалцаа дэмжлэгтэйгээр орон сууц худалдан авцгаадаг байна,
• Хоёрдугаарт, гадаад улсад ажиллаж амьдарч буй монгол иргэдийн дунд явуулсан судалгаанаас үээхэд тэдний гол зорилго нь мэдлэг боловсролоо дээшлүүлэх, орон сууц худапдаж явах мөнгө цуглуулах явдал ажээ. Энэ бүлэг нь орон сууцны үнийн өсөлтөнд ихээхэн нөлөөлсан хүчин зүйлийн нэгд зүй ёcoop тооцогдсон байна,
• Гуравдугаарт, дээрх үнийн өсөлт нь зарим иргэдэд хөрөнгөө үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд байршуулах сонирхолыг өдөөсөн байна. 2000 онд Улаанбаатар хотод нийт 594 аж ахуйн нэгжүүд үл хөдлөх хөрөнгийн түрээс болон зуучлалын бизнес эрхэлж байсан бол yr тоо 2007 онд 3,304 болж өссөн байна
  

Дуусаагүй барилгын мэдээлэл /2009 оны 5-р сарын байдлаар/

Улсын хэмжээнд нийт 1.5 триллион төгрөгийн төсөвт өртөгтэй 30 орчим мянган айлын 400 орчим дуусаагүй орон сууцны барилга баригдаж байна.

Барилгын салбарт ажиллагсдын тоо

2008 оны байдлаар /албан бус тоо/

Дээр дурдсан эерэг болон сөрөн хүчин зүйлүүдээс гадна Та бидний өмнө нэн тулгамдсан асуудал болоод буй хямралын үеийн барилгын салбарын талаар цөөн баримт дурдая,

Сүүлийн жилүүдэд барилгын салбар эрчимтэй хөгжиж, улмаар арилжааны банкуудаас барилгын салбарт олгосон зээлийн хэмжээ хурдацтай өссөн. Эдүгээ арилжааны банкуудын нийт зээлийн багцад эзлэх барилгын салбарт олгосон эээлийн хэмжээ 20%-д хүрч, банкны систөмийн хэмжээнд нийтдээ 540,0 тэрбум төгрөгийн зээлийг барилгын салбарт олгосон байна.

Дэпхийн санхүүгийн зах зээлийн хямрал нь манай улсын гадаад эх үүсвэрийг хязгаарлах байдлаар санхүүгийн салбарт нөлөөлж буйн зэрэгцээ нөгөө талаар арилжааны банкуудын барилгын салбарт олгосон эээлийн эргэн төлөлт удааширч банкуудын хөрвөх чадварыг муутгаж байна,

Санхүүгийн эх үүсвэрийн хомсдолоос шалтгаалан урт хугацааны орон сууцны зээл олголтыг хязгаарласнаас орон сууцны борлуулалт үндсэндээ зогсож, их хэмжээний орон сууцны барилгын дуусаагүй үйлдвэрлэл бий болжээ,

• 2009 оны 5-р сард хийгдсэн бүрэн бус судалгаанаас үзэхэд нийт улсын хэмжээнд 35,000 орчим айлын 450 дуусаагүй барилгын үйлдвэрлэл бий болсон байна.
• Дуусаагүй барилгын зах эээлийн үнэлгээ 1 триллион орчим төгрөг болох бөгөед энэ их хэмжээний мөнге эдийн засгийн эргэлтэнд орохгүй түгжигдээд байна гэсэн үг юм. Иймд худалдан авах чадварыг нэмэгдүүлэх дунд хугацааны үө шаттай төлөвлөгеөг боловсруулах шаардлагатай байгаа юм,

Үүсээд байгаа хүндрэлтэй байдалд дүгнэлт хийж, зохих арга хэмжээг авч хэрэгжүүлэхгүй бол дотоодын банкны системд нүүрлэсэн хөрвөх чадварын дутагдалтай байдал нь банкуудын активын чанарт сөргөөр нөлөөлөх, улмаар гадаад санхүүгийн хямралтай хавсрах байдлаар эдийн эасгийн гүн хямрал нүүрлэх хямрал нүүрлэх үндэс суурь тавигдаж байна.

Барилга угсралтын компани, арилжааны банкуудад орон сууцны барилгын зээл, түүний төлөлттэй холбоотой үүссэн хүндрэл нь Засгийн газрын "40000 орон сууц" хөтөлбөрийн дагуу хэрэгжиж байгаа бизнесийн үйл ажиллагааны эрсдэл бөгөөд 2008 оноос дэлхийг хамарсан санхүүгийн хямрал, инфляцитай холбоотойгоор Монгол банкнаас 2006 оны 6 сараас хэрэгжүүлсэн мөнгөний хатуу бодлоготой шууд холбоотой тул энэ хүндрэлтэй байдал, эрсдэлийг төр засаг, банк, барилгын байгууллагууд хамтран хүлээх замаар, богино хугацаанд шийдвэрлэх нь зүйтэй байна,

САНАЛ БОЛГОЖ БУЙ АРГА ЗАМУУД

Барилгын салбарт нүүрлээд буй хямралыг даван туулах үндсэн асуудал нь санхүүгийн тогтвортой тогтолцоо, эрх зүйн зохистой орчин бий болгож өгөх явдал гэж үзэж байна, Үүний тулд доорхи хэдэн саналыг зөвлөлдөх зөвлэлд танилцуулахыг хүсэж байна,

Нэн тулгамдсан асуудлуудыг шийдвэрлэх

1. Дуусаагүй барилгын зээл болон хүүг төлөх асуудал – ЗГ, Төвбанк, арилжааны банк
   1.1 Үндсэн эээлийн эргэн төлөлтийг түр хугацаагаар хойшлуулах;
   1.2 3ээлийн хүүг царцаах.

2. Дуусаагүй барилгуудыг эдийн засгийн эргэлтэнд оруулах - ЗГ, арилжааны банк

   2.1 Засгийн гаэар, холбогдох яам, барилгын компаниуд, ТББ-уудын нэгдсэн ажлын хэсгийг яаралтай томилж ажиллуулах, Хямралыг давах ажлын хэсгийн судалгаа, тооцоонд тулгуурлан гүйцэтгэл тодорхой хувьтай барилгуудыг дуусгахад шаардагдах хөрөнгийн эх үүсвэрийг гаргах
   2.2 Барилгын салбар дуусаагүй барилгын тодорхой хувийг өөрийн өртгөөр нь Засгийн газарт худалдах,

3. Улсын төсөв, хөгжлийн сангийн хөрөнгийн эх үүсвэрээр баригдаж байгаа болон шинээр эхлүүлэх барилгын санхүүжилтийг саадгүй хийх

Ойрын хугацааны зорилтууд

1. Эрх зүйн орчны товтолцоог сайжруулах:
   1.1 Үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч болон хоёрдогч эах зээлийг хөгжүүлэх - УИХ, ЗГ, Төвбанк;
   1.1.1"Үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалах тухай", "Үл хөдлах хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай" хуулиудыг ЗГ болон УИХ яаралтай шийдвэрлэх асуудлуудын тоонд оруулж ойрын хугацаанд батлах,
   1.2 Хөрөнгө оруулагчдыг татах санхүүгийн таатай орчин бүрдүүлэх - УИХ, Төвбанк:
   1.2.1 Арилжааны банкуудаас гаргаx үл хөдлөх хөрөнгөор баталгаажсан бондыг Төв банк худалдан авах, олон улсын санхүүгийн зах зээлд зуучлан арилжаалах, төрөөс баримтлөх мөнгөний бодлогод тусгах;
   1.3 Хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулалтыг дэмжих - УИХ, ЗГ:
   1.3.1 "Tөp, хувийн хэвшлийн түншлэлийн тухай", "Концессийн тухай", "Хувийн хэвшилд баталгаа гаргах тухай" хуулиудыг батлах;

2. Барилгын материалын үйлдвэрлэлийг дэмжих – УИХ, ЗГ;
   2.1 Дотоодын барилгын материалын үйлдвэрлэлд татварын хөнгөлөлт, дэмжлэг үзүүлэх;